Home > Diverse, Imobiliare, Pregatire si specializare > Evaluarea pentru Impozitare este acum mai importantă ca niciodată

Evaluarea pentru Impozitare este acum mai importantă ca niciodată

Evaluarea pentru Impozitare De ce acum devine esențial un Raport de Evaluare pentru stabilirea Valorii de Impozitare

 

Prin Ordonanța de Urgență nr. 29/2020 Guvernul a prorogat (a prelungit, ca să vorbim profan) de la 31 martie până la 30 iunie, inclusiv, termenul prevăzut prin Legea nr.227/2015 privind Codul Fiscal, data limită la care puteau fi depuse rapoartele de evaluare pentru stabilirea valorii de impozitare.

Acest lucru reflectă, pe cale de consecință, posibilitatea elaborării rapoartelor de evaluare de către evaluatorii autorizați până la aceeași dată.

Legând acest fapt de contextul actual al crizei sanitare și fară îndoială a viitoarei crize economice ce îi va urma, gândirea fiecărui contribuabil deținător de spații generatoare de venit trebuie să meargă în direcția reducerii cheltuielilor, din care fac parte și impozitele anuale pe proprietate.

 

Unde poate și unde nu poate interveni evaluatorul

Mai întâi să stabilim ce construcții pot beneficia de scăderi ale valorii impozabile în urma re/evaluării.

 

Pentru persoanele fizice:

Se evaluează:

  • Spațiile nerezidențiale: de tipul spațiilor comerciale, apartamente (chiar și fracții din acestea utilizate în scop de afaceri) închiriate firmelor sau în care se desfășoară activități comerciale, clădiri de birouri, industriale, agricole, depozite sau alte spații lucrative, etc.

Nu se evaluează:

  • Casele sau apartamentele cu destinație rezidențială: respectiv cele închiriate familiilor sau persoanelor ce locuiesc în ele.

 

Pentru persoanele juridice:

Se evaluează:

  • Toate clădirile: fie ele cu destinație rezidențială sau nerezidențială.

 

Pentru acestea un evaluator autorizat în condițiile legii, membru ANEVAR și cu legitimația la zi, poate re/evalua clădirile în vederea stabilirii noii valori de impozitare. Important: nu se evaluează terenurile niciuneia dintre categoriile menționate, calculul și taxarea acestora fiind făcute de Serviciile Publice de Impozite și Taxe locale.

Aceasta va fi, de regulă, mai mică decât cea anterioară, întrucât unul dintre factorii esențiali ce afectează valoarea este timpul: data construirii clădirii. Spun totuși „de regulă” și nu „întotdeauna” întrucât pe lângă data edificării sunt cuantizate și alte elemente, ca de exemplu: data ultimei intervenții asupra structurii clădirii, data ultimei modernizări, extinderi sau îmbunătățiri care au avut loc, chiar și faptul că ultima dată calculele ultimului raport s-au făcut corect sau nu, ș.a.

 

Ce va face evaluatorul

În mod evident, acesta va întocmi raportul de evaluare, pentru stabilirea valorii de impozitare.

Totuși să nu credeți că simpla apelare la un evaluator înseamnă și rezolvarea unei probleme, în cazul dumneavoastră reducerea impozitului.

Eu personal nu vă încurajez să apelați la site-uri care vă propun evaluări la prețuri mici și nici să nu căutați cel mai mic onorariu cerut de un evaluator. La fel ca și în domeniul medical, sau avocățesc, cei mai buni evaluatori țin la tarifele lor.

Pare surprinzător, nu-i așa? Chiar este, dar este deopotrivă și adevărat. Expertiza se capătă cu cheltuială iar calculul unui raport bun durează mai mult decât al unuia întocmit „la normă”.

Poate că voi supăra ceva colegi de breaslă prin cuvintele de mai sus, dar o să explic în continuare ce diferențe văd eu între aceste două variante de rapoarte care, de altfel, din punct de vedere al conținutului sunt ambele legal corecte și vor fi acceptate de SPIT.

 

Evaluatorul dumneavoastră sau al SPIT?

V-ați întrebat cumva de ce trebuie să plătiți dumneavoastră acest raport și nu SPIT? Spre deosebire de medicii sau avocații din analogia anterioară, de la care puteți beneficia de asistență medicală de urgență gratuită sau avocat din oficiu plătit de stat, în domeniul evaluărilor statul nu va suporta niciun cost.

În aceste condiții căutarea unui evaluator bine specializat, dar și dornic să vă găsească cea mai bună soluție legală care să vă avantajeze, trebuie să vă intereseze.

Repet ambele cerințe, care trebuiesc simultan îndeplinite:

  • evaluator specializat,
  • evaluator dornic să vă găsească cea mai bună soluție legală care să vă avantajeze.

Când am un client care îmi spune că a făcut data trecută o evaluare cu jumătate din suma pe care o taxez eu, îl rog să îl recontacteze pe vechiul evaluator. Întrucât mi-am stabilit tarifele după orele de lucru, sunt convins că va plăti mai mult folosindu-l pe vechiul lui evaluator.

De ce? Pentru că pentru următorii 3 sau 5 ani va plăti către stat un impozit mult mai mare. Adică dorința clientului de a-mi tăia 300 de lei din preț îl va face să plătească poate 500 de lei mai mult în fiecare an. Viteza în a face un raport determină prețul mic dar nu permite aplicarea unor tehnici legale de diminuare a valorii, pe care le voi descrie imediat.

Dar el nu are de unde sa știe aceste lucruri din prima, nu? Însă dumneavoastră știți deja acum și veți acționa în consecință data viitoare!

Nu licitați prețul, dar asigurați-vă că evaluatorul știe și vrea să lucreze suplimentar pentru cea mai bună soluție!

 

Dar care este cea mai bună soluție?

În primul rând trebuie să stabilim că aceste soluții trebuie să fie absolut legale. Nu discut aici de evaluări greșite, cu intenție sau nu, ce duc la o valoare finală mai mică. Și, dacă stați să vă gândiți, nici dumneavoastră ca și client nu vă doriți asta pentru că la un moment dat, când raportul va ajunge pe masa de verificare și se va stabili că valoarea este greșită veți achita diferența de impozit din urmă împreună cu toate majorările atrase. Nu evaluatorul le va achita, ci dumneavoastră.

Așadar soluțiile trebuie să fie permise de Codul Fiscal și de completări și norme de aplicare ale acestuia, GEV 500 (ghidul de evaluare).

Vedeți în continuare 3 soluții pe care majoritatea evaluatorilor nu le aplică și o greșeală frecventă ce determină creșterea valorii impozabile, respectiv a impozitului anual plătit de dumneavoastră (click pentru a le citi pe fiecare).

 

Soluția nr. 1 pe care majoritatea evaluatorilor nu o aplică. Utilizarea a două surse de cost.

Soluția nr. 2 pe care majoritatea evaluatorilor nu o aplică. Calcularea deprecierii funcționale.

Soluția nr. 3 pe care majoritatea evaluatorilor nu o aplică. Aplicarea celei de-a doua abordări.

O greșeală frecventă: creșterea valorii prin adăugarea eronată de costuri ale unor îmbunătățiri efectuate de dvs.

Mihai Stan

Mihai Stan

Economist de profesie, familist de placere, blogger in timpul liber si administrator de portal imobiliar ca ocupatie.

More Posts - Website - Twitter - Facebook

Citit de 70 ori.
  1. No comments yet.
  1. No trackbacks yet.

*