Soluția nr. 2. Calcularea deprecierii funcționale.

Soluția nr. 2 pe care majoritatea evaluatorilor nu o aplică. Calcularea deprecierii funcționale.

După cum spuneam, deprecierea funcțională este o pierdere de utilitate cauzată de ineficiența construcției, care se concretizează într-o pierdere de valoare. Dacă ea există dar evaluatorul nu o calculează, valoarea finală impozabilă va fi mai mare.

Exemple:

• supradimensionarea clădirii: o înălțime semnificativ mai mare decât cea uzuală a unui spațiu comercial, sau a unei hale, ce generează cheltuielile de exploatare excedentare cu încălzirea, răcirea, întreținerea, iluminarea, etc.;
• inexistența unui flux (circuit fluid) în cadrul unui restaurant, datorat construcției deficitare, ce face ca operațiuni ca aprovizionarea, servirea, circulația persoanelor, să consume mai mult timp sau bani decât într-o altă locație similară, dar adecvată;
• demodarea sau neadecvarea clădirii din punct de vedere al stilului, instalaţiilor și echipamentelor sale, ce determină la rândul lor costuri în exploatare mai mari decăt cele uzuale.

Determinarea și aplicarea unei astfel de ajustări asupra valorii presupune cunoaștere, dar și timp de calcul și argumentare într-un raport. Așadar foarte, foarte puțini evaluatori vor “risca” să analizeze o astfel de depreciere.

citește în continuare:

Soluția nr. 3 pe care majoritatea evaluatorilor nu o aplică. Aplicarea celei de-a doua abordări.

sau întoarce-te la:

Soluția nr. 1 pe care majoritatea evaluatorilor nu o aplică. Utilizarea a două surse de cost.

Mihai Stan

Economist de profesie, familist de placere, blogger in timpul liber și evaluator & agent imobiliar ca ocupație.

More Posts - Website - Twitter - Facebook