Archive

Posts Tagged ‘contract de reprezentare’

Tipuri de agenti imobiliari. Dupa ce criterii putem alege agentul ideal?

October 17th, 2013 Nu sunt comentarii
Agentul imobiliar

Persoana care ne consiliază atunci când vrem să vindem, cumpărăm sau închiriem o proprietate

Agentul imobiliar este expertul (sau persoana bine pregatita, daca vi se pare exagerat cuvantul “expert” in unele cazuri) care ne consiliază atunci când vrem să vindem, cumpărăm, sau pur şi simplu să închiriem o proprietate, indiferent dacă vorbim de apartamente, garsoniere, case, vile sau terenuri.

Piaţa imobiliară a suferit de-a lungul timpului mai multe transformări atât pozitive, cât şi negative, mai ales dacă amintim despre preţul imobilelor şi experienţa agenţilor imobiliari. Dacă acum câţiva ani preţul unei locuinţe cu două camere atingea la vânzare pragul de 80.000-90.000 de euro pentru un apartament la Stadion şi 60.000 de euro pentru un apartament la periferie, astăzi avem de a face cu o scădere semnificativă (65000 euro, Stadion) şi (40000 de euro, Poarta 6). Cu toate acestea, ofertele sunt diverse, preţurile sunt perfecte pentru investiţii, însă problema cea mai mare este dată de lipsa banilor.

În momentul în care ne decidem să facem o tranzacţie este indicat să ne orientăm către o agenţie imobiliară cu notorietate, în care să avem încredere şi în final să ţinem cont de sfaturile agentului. Este important să existe o legătură între clienţi şi agenţi, deoarece consilierea de specialitate ne ajută să găsim răspunsul potrivit la propriile întrebări.

Un agent inteligent şi cu experienţă te va sfătui întotdeauna corect şi nu în ultimul rând te va îndruma spre locuinţa potrivită în funcţie de capital şi preferinţă.

În situaţia în care ai ales să apelezi la un specialist în domeniu este evident că trebuie să plăteşti pentru serviciul respectiv şi pentru garanţia calităţii. Astfel, în imobiliare acest lucru este dat prin intermediul contractului de reprezentare sau intermediere imobiliară care se realizează în funcţie de poziţia în care te afli în cadrul tranzacţiei imobiliare respective:

Agenti imobiliari

Reprezentare sau intermediere – tu alegi.

-reprezentarea vânzătorului/ proprietarului presupune consilierea imobiliară tipică, evaluarea cu un plan complex de marketing. Scopul final constând în identificarea unui client solvabil (persoana fizică sau juridică care dispune de resurse băneşti şi materiale, cu ajutorul cărora îşi poate stinge rapid şi complet obligaţiile faţă de toţi creditorii) care să achiziţioneze oferta imobiliară în cele mai bune condiţii financiare pentru vânzătorul/ proprietarul locuinţei de închiriat.

- reprezentarea cumpărătorului/ chiriaşului, presupune consilierea imobiliară, identificarea ofertelor, prezentarea şi soluţionarea cererii imobiliare în condiţii optime. Acestor activităţi specifice li se adaugă totodată şi consilierea financiar-bancară sau consilierea juridică.

Dacă ar fi să vorbim despre rolul şi importanţa agenţilor imobiliari trebuie menţionat faptul că cei din industria imobiliară au o viziune complet diferită, deoarece sunt proprietari care acceptă să colaboreze cu agenţii imobiliari, să plătească comisionul, dar la polul opus îi avem pe ceilalţi care decid să se ocupe singuri fără să apeleze la serviciile unei agenţii de profil.

 

Uneori, există riscul ca agentul intermediar să intre în conflict cu una din părţile implicate în negociere pentru simplul fapt că deranjează, respectiv intimidează opiniile şi acţiunile celor implicaţi în joc.

Am amintit încă de la început că există trei tipologii de agenţi imobiliari. Astfel nu ne rămâne decât să îi trecem în revistă pe următorii şi să te lasăm să decizi ce ţi se potriveşte:

1. Agent al vânzătorului/ proprietarului. Reprezintă şi apară în totalitate interesele acestuia în cadrul tranzacţiei imobiliare. Agentul îi oferă astfel cu onestitate şi profesionalism toate informaţiile pe care cumpărătorul/ chiriaşul le solicită, în limita confidentialitatii datelor personale ale vânzătorului-proprietarului.

2. Agent al cumpărătorului/ chiriaşului. În situaţia aceasta, agentul imobiliar reprezintă si apără exclusiv interesele cumpărătorului, respectiv chiriaşului în cadrul tranzacţiei imobiliare. Comparativ, cu tipul anterior, agentul cumpărătorului/ chiriaşului este o persoană dinamică, un foarte bun negociator, dispus să-l ,,manipuleze’’ pe vânzătorul/ proprietarul locuinţei în cauză pentru a-şi îndeplini misiunea.

3. Agentul dublu sau agentul intermediar, reprezintă ambele părţi în mod egal în cadrul procesului imobiliar. De aceea, într-o situaţie similară, agentul le datorează în aceeaşi măsură onestitate şi confidenţialitate. Agentul imobiliar intermediar capătă statutul de mediator şi este obligat să dea dovadă de imparţialitate şi de asemenea nu trebuie să favorizeze niciuna din părţile implicate, el fiind un foarte bun psiholog şi negociator.

Pentru o tranzacţie reuşită nu îţi rămâne decât să alegi agenţia potrivită şi să întâlneşti un agent imobiliar de încredere care să îţi apere interesele pe măsura aşteptărilor.

Agentii imobiliari ştiu că a vinde o locuinţă nu este un lucru deloc uşor. Cei cu adevărat profesionişti doresc să vă ajute pe tot parcursul procesului de vânzare şi încearcă să obţină pentru voi cea mai bună afacere.

Ana Maria Barbu

Ana Maria Barbu

Jurnalist implicat in imobiliare.

More Posts - Website

De ce am ales eu reprezentarea exclusiva

December 12th, 2011 8 comments
semneaza un contract de vizionare sau reprezentare cu clientul tau

Fara contract semnat cu clientii tai doar iti irosesti energia, cunostintele si timpul. Plus nervii.

Dragi colegi,

Pentru cei care ma cunosc, stiu ca activez in piata imobiliara din 1997. Din 2002 pana in prezent administrez societatea Autentic House Company.

O sa incep acum sa va povestesc de ce am imbratisat sistemul de reprezentare exclusiva.

In 2010, ianuarie, am iesit cu un client cumparator care venea zilnic la mine la birou sa ii arat cat mai multe proprietati care se potriveau criteriilor sale de cautare.
Intr-un final l-am dus la o proprietate ceva mai scumpa, cei drept depasea cu 10.000 de euro puterea lui de cumparare. I-a placut proprietatea si m-a rugat sa ii fac o oferta de cumparare proprietarului, ceea ce am si facut. Am negociat cu proprietarul si am scos un pret sub pretul pe care-l avansase clientul meu.
Revenind telefonic la clientul meu si spunandu-i ca i-am obtinut cel mai bun pret, foarte bucuros mi-a multumit si mi-a spus ca ne vedem luni la notariat.

A venit si ziua de luni, la ora 10 clientul meu ma suna si imi spune ca el a scos banii din banca pentru a achita avansul si sa fixam ora 12 ca ora de intalnire la notariat.
Am sunat proprietarul, i-am spus sa vina la notariat la ora 12, acesta mi-a confirmat si nu mai ramasese decat sa ne treaca timpul si sa ne vedem…

La 11.50 proprietarul ma suna si imi spune ca nu are cum sa mai vanda, pentru ca are un credit in banca si banca nu isi da acordul sa vanda … curios pentru mine pentru ca discutasem problema asta la vizionare si cumparatorul meu a fost de acord cu un avans mai mare pentru stingerea creditului.
De la ora 11 pana la 15 .00 am tot insistat telefonic .. acelasi raspuns il aveam si mai mult, imi spunea ca daca nu vinde acum in trei zile va trebui sa plece in voiaj si sisteaza vanzarea. A doua zi l-am sunat iar… aceeasi poveste. Am hotarat intr-un final sa ii caut altceva clientului meu, si il sunam pentru fiecare oferta asemanatoare … dar nu am mai iesit cu el pentru ca intotdeauna se scuza spunandu-mi ca este foarte ocupat cu serviciul, ca asteapta o oferta de la niste prieteni plecati in Canada … deci nu a mai vrut sa vada nimic.

Dupa o luna gasesc oferta navigatorului publicata pe un site !!! .. sun si intreb daca mai este valabila … la celalalt capat al firului imi raspunde un nepot al proprietarului care imi spune ca oferta este vanduta din luna ianuarie. In acel moment m-am gandit imediat la acel cumparator al meu, iar in secunda 2 am pus mana pe telefon si l-am sunat. L-am luat la sigur si intr-un final imi recunoaste ca el l-a cumparat.
Am intrebat “si comisionul meu????..” … la care el raspunde nonsalant … “ce era sa fac Gabi, cu banii ar fi trebuit sa ti-i dau tie mi-am luat usa la intrare si am facut alte renovari apartamentului”, etc.
“Pai munca mea?” am spus eu … la care el mi-a raspuns “Ce sa iti fac Gabi … am avut vre-un contract incheiat cu tine ? de ce sa te platesc?” … Cata dreptate avea !!!!!!

Atunci am inteles ca oamenii pentru a-ti recunoaste munca trebuie sa incheie un contract, iar din momentul acela am hotarat sa nu mai plec cu nici un client care nu ma angajeaza.
In luna Martie a aceluiasi an am intrat curios pe un site apair.ro, site care imi venea agresiv in fiecare zi pe email de la un coleg de al nostru din Constanta. Am am inceput sa ma documentez … nu stiam de ce intrase atat de agresiv, de ce vrea sa atentioneze agenti imobiliari, nu stiam ce vrea sa ne spuna, nu intelegeam !!! Si navigand in acel site am dat si peste un articol ”Relatia de lucru cu Imobiliarul” , apoi peste alt articol ”Codul etic al agentului imobiliar”, apoi peste un Mls, soft care mi se parea putin extraterestru.

M-am inscris in aceasta asociatie pentru ca ma regaseam in sistemul de lucru si acum pot spune ca este dupa parerea mea sistemul  cel mai sanatos, un sistem de colaborare intre agenti, un sistem dupa care poti sa iti faci un plan de afaceri, un sistem care impune respect pentru profesia noastra. Un sistem unde te poti promova ca Agent.
Deci m-am inscris, am participat la diverse cursuri in Bucuresti cu traineri internationali, am cunoscut oameni minunati care sincer va spun mi-au schimbat viziunile vis a vis de aceasta profesie, care in momentul acela dupa parerea mea era deja era in Reanimare.
Am inceput sa aplic acest sistem de lucru in firma mea, singur, pentru ca agentii care lucrau la mine spuneau tot timpul ca nu va merge, ca in Romania nu se va schimba nimic, ca romanii nu vor sa incheie contracte. Fel de fel de afirmatii. Gresit !!!!! …. Am incheiat contracte, am vandut din contractele mele chiar majoritatea in colaborare cu alte agenti, iar acei agenti au fost remunerati de catre proprietari pe care ii reprezentam prin intermediul meu.

Dar ce am observat in ultima vreme ma dezamageste total. Multi dintre agentii din piata incearca sa strice un contract de reprezentare sunandu-l pe clientul meu si spunandu-i ca a facut cea mai mare greseala ca a semnat un astfel de contract , ca pe ei nu intereseaza o astfel de oferta sub contract, contract care dupa parerea mea ii asigura un comision fara sa isi mai bata capul si sa stea cu teama daca proprietarul il plateste, neavand cu acesta nici o intelegere scrisa. Am auzit voci spunand ”cum sa fiu eu platit de un agent … eu stau la mana acelui agent?”, sau “de ce sa ii bag eu bani in buzunare acelui agent ?”.
Acum vin eu si spun “Dragi colegi, nu vreau sa imi bage nimeni bani in buzunare, nu va platesc eu comisionul, va plateste prin intermediul meu clientul pe care il reprezint,  pentru ca el nu doreste sa fie contactat de 100 de agenti, pentru ca el nu vrea sa fie deranjat de la serviciu, pentru ca el m-a imputernicit pe mine sa ii fac marketingul proprietatii si sa ii reprezint interesele vis a vis de clienti si a inteles ca agentul imobiliar al cumparatorului, fie el si de la alta agentie, daca isi va da interesul sa vanda aceea proprietate va fi remunerat de catre el prin intermediul meu…

Eu am acest articol stipulat in contractul de reprezentare si daca nu il respect risc sa-l pierd si consider ca nu l-as deservi cum trebuie pe clientul care m-a angajat.

Deci, dragi colegi, reprezentarea nu inseamna exclusivitate, reprezentarea inseamna munca pe care eu si alti colegi de ai mei o presteaza mergand sa discute cu proprietari, consumand benzina, timp, facand marketingul acelei proprietati, avand cheltuieli totodata si intr-un final dupa ce obtin acel contract sunt gata sa imparta cu orice coleg din piata imobiliara constanteana comisionul pe care il vor obtine din acea vanzare.

 

 

In speranta ca nu am deranjat pe nimeni cu aceasta povestioara a mea, sper ca in viitor vor intelege si acei agenti (nu dau nume ca nu e frumos), ca eu le apreciez munca lor si ii respect pentru ca rezista in aceasta jungla imobiliara si as dori sa se abtina sa mai incerce sa strice contracte care asigura un comision si o colaborare fructoasa cu alti agenti care au inteles sistemul dar sunt mai conservatori.
Inchid prin a ura colegilor care nu poate sa vina la intalnirea din data de 15.12.2011 ,ora 12.00 la pensiunea ACASA a domnului Soare pentru a ciocni un pahar de sampanie, Sarbatori fericite !!!! si la cat mai multe tranzactii in 2012 !!!!!!

Gabriel Sorin Leu

Gabriel Sorin Leu

Cerificat de absolvire a cursului CRS (certified residential specialists); Certificat de absolvire a cursului CIREC (CEREAN International Real Estate Course); Membru international NAR (National Asociation of Realtors); Membru APAIR Romania Licenta nr CT-OO70; Asigurare profesionala de raspundere civila ASTRA asigurari PG090098115/01.03.2010

More Posts - Website