Sunt multe voci care sustin ca pretul terenurilor este inca mare in Romania si ca mai este loc de scadere, precum si ca acesta ar fi motivul pentru care pretul constructiilor este atat de mare.

Subscriu partial la prima idee dar ma dezic de cea de-a doua.

 

Terenurile agricole

Suntem de trei ani intr-o criza prelungita, la care nu cred ca am atins punctul de extrem minim, asa ca ne permitem sa credem ca pretul tuturor imobilelor (nu doar al terenurilor) va scadea. Chiar daca vinzi mai jos cumperi mai jos, asa ca una peste alta tranzactii se vor face si vor fi OK.

Spun totusi ca subscriu partial deoarece cu terenurile agricole lucrurile par a nu sta la fel: desi acum pretul terenului agricol este situat intre 1.000 si 3.000 de euro pe hectar, eu cred ca per ansamblu media acestui pret va creste. Afaceristi ce vor sa investeasca in agricultura sunt si pe masura ce vom resimti mai tare criza alimentelor preturile terenurilor agricole nu vor putea decat sa creasca.

 

Legat de preturile constructiilor

Joi, la un seminar pe teme imobiliare, domnul Bogdan Cernescu, directorul general al Erste Group Immorent, a afirmat ca: “În condiţiile actuale ale pieţei a porni de la costuri pentru stabilirea preţurilor de vânzare a locuinţelor este o abordare greşită. Trebuie să pornim de la preţurile la care se pot vinde locuinţele, iar piaţa ne poate da acest indicator. Trebuie apoi să mergem la costul de construcţie şi cel al terenurilor.  Terenurile sunt încă scumpe, cel puţin pentru dezvoltările rezidenţiale mari. Au scăzut, dar nu au ajuns acolo unde trebuie să ajungă”

 

Hai sa facem un calcul. In situatia unui dezvoltator care doreste sa construiasca un bloc cu 4 etaje, plus parter, la o medie de 50 metri patrati suprafata construita per unitate locativa:

–     5 niveluri impartite la 50 mp teren ocupat = 10 mp / apartament, teren in indiviziune – pentru blocul cu 4 etaje. La o medie de aprox. 500 euro / mp cost de piata al terenului = 5.000 euro costa terenul din pretul total al locuintei

 

Pentru construirea unui bloc cu 8 etaje plus parter.

–     9 niveluri impartite la 50 mp teren ocupat = 5,5 mp / apartament, teren in indiviziune – pentru bloc cu 8 etaje. La o medie de aprox. 500 euro / mp cost de piata al terenului = 2.750 euro costa terenul din pretul total al locuintei

 

Rezulta de aici ca daca terenul ar fi luat la jumatate de pret de catre dezvoltator (cumparat cu 250 de euro in loc de 500 euro / mp) si dat la acelasi pret cumparatorului nu s-ar reduce pretul unui apartament cu mai mult de 5%, in cazul blocurilor cu 4 etaje. Adica reducerea ar fi de 250 de euro x 10 mp = 2.500 euro.

La turnurile cu 8 etaje, suma de 1.375 de euro economisita este irelevanta din totalul de aproximativ 50.000 de euro pret al unui apartament nou.

 

În opinia domnului Cernescu preţul terenului pentru locuinţe nu trebuie să fie mai mare de 100 de euro pe un punct de CUT (coeficient de utilizare a terenului, care în cazul locuinţelor este de 3-3,5) pentru ca proiectele să ajungă la costuri de construcţie rezonabile.

 

Ce este de fapt CUT?

 

COEFICIENTUL MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (C.U.T.) – reprezinta raportul dintre suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor si suprafata parcelei. În calculul suprafetei construite desfasurate nu sunt incluse suprafata garajelor si a spatiilor tehnice amplasate în subteran, suprafetele balcoanelor si teraselor deschise precum nici cea a podurilor neutilizabile. În cazul mansardelor se considera conventional o suprafata egala cu 60% din suprafata nivelului curent.

In cazul exemplului meu cu blocul cu 4 etaje de mai sus presupunem CUT de 3, care permite o suprafata construita desfasurata pentru parcela noastra de 500 metri patrati de 1.500 de metri patrati: scazand 10% pentru spatiile in indiviziune raman 1.350 de metri patrati de apartamente: 5 apartamente si o garsoniera pe fiecare nivel.

 

1.500 de metri patrati x 100 de euro = 150.000 de euro (reiese un pret de 300 de euro per metru patrat de teren intravilan), fata de costul mediu actual mentional de mine de 500 de euro / mp * 500 metri de teren = 250.000 de euro

 

O economie de 100.000 de euro. Dar pentru cine?

 

Sa consideram doar o “linie”de apartamente de jos pana sus, ce calca pe doar 50 de metri patrati, pentru usurinta calculului.

 

Deci domnul Cernescu ar dori sa cumpere un teren de 50 de metri patrati cu 15.000 de euro, ca sa poata oferi cumparatorilor preturi rezonabile. Adica cu 300 euro per metru patrat de teren central intravilan cumparat, cum am socotit si mai devreme. Asta da dorinta!

Totusi, hai sa vedem daca chiar si la acest pret proiectul va ajunge la “costuri de construcţie rezonabile”.

Pentru oricare dintre cumparatori 50 metri patrati suprafata construita a apartamentului lui ori 60 euro, care este pretul de 300 de euro al terenului impartit la cele 5 apartamente care stau deasupra pe el, inseamna 3.000 de euro. Pretul mediu actual de piata este de aproximativ 500 de euro per metru patrat, adica, dupa aceeasi socoteala, 5.000 de euro de apartament.

Deci domnul Cernescu considera ca daca va lua teren cu 300 euro metrul in zone centrale sau foarte bune ale unui oras, Bucuresti, Constanta, etc, va putea scadea 2.000 de euro cumparatorului apartamentului, astfel incat sa ii ofere acestuia un “cost rezonabil”. Adica aproximativ 4% din pretul total. Dar daca nu ma insel atat poate obtine in cele mai multe cazuri un cumparator in acest moment prin simpla negociere directa cu vanzatorul.

NU! Adevarata afacere ar fi pentru dezvoltator, care obtine terenul ieftin si se poate apuca de constructie cu o investitie muuuuult mai mica.

 

Atunci unde se poate face scaderea?

 

“Singurul cost care poate fi redus în vederea scăderii preţului de vânzare a locuinţelor este cel cu terenul, care se situează încă la niveluri foarte mari”, declara Daniel Fuchs, directorul general al companiei de consultanţă în sectorul imobiliar Spiegelfeld.

Oare asa sa fie, singurul cost?

 

Trecand peste dorinta iluzorie a domnului Cernescu de 300 euro metrul patrat de teren bine amplasat pentru constructii, incercam sa intelegem de unde putem obtine o reducere la pretul apartamentului, ca sa ni-l putem permite.

 

Nu ca terenul nu ar juca un rol, ca doar ne ofera 4% reducere din pret, dar NU DOAR pretul terenului joaca un rol existand si alte necunoscute intre care cele mai importante sunt:

 

–     Costul de constructie: care se poate duce pana la 50% din pretul locuintei, si care include o marja de castig pentru constructor de 20 – 40 %, adica 10 – 15% din totalul pretului apartamentului scos la vanzare si

–     Marja de castig a dezvoltatorului: as estima aici intre 20 si 40% din pret.

 

E clar ca dezvoltatorii doresc sa isi protejeze castigurile trecand cu vederea aceste doua elemente, de multe ori chiar ei fiind si constructori, asa ca ambele le sporesc profitul.

Dar in cazul in care dezvoltatorul este si constructor insumam marjele de castig, acestea ajungand cumulate la 30 – 55 % din pretul apartamentului. Acum incepem sa intelegem ca de aici s-ar putea scadea ceva.

 

In cazul unui dezvoltator cumpatat ca pretentii marja de castig cumulata va fi la nivel inferior, adica spre 30%: si inca de aici el poate scadea chiar pana la jumatate, adica inca 15% din pretul total. Fata de exemplul meu (50.000 pret initial de vanzare) avem de scazut:

–     4% de la teren, si

–     15% de la dezvoltator

adica impreuna suma de 9.500 de euro, rezultand pretul final de vanzare de 41.500 de euro.

 

Iar daca unui dezvoltator cu marja medie cumulata de castig (42%) îi scădem jumătate:

–     4% de la teren, si

–     21% de la dezvoltator

pretul final de vanzare devine 37.500 de euro!

 

Credeti ca la preturile acestea un apartament intr-un bloc nou s-ar putea vinde mai repede? Ar fi mai multi cumparatori pe piata? Chiriile ar scadea? Preturile imobilelor vechi ar scadea in consecinta?

Va las sa reflectati.