Archive

Posts Tagged ‘imobiliare’

Piaţă în stagnare – Preţurile apartamentelor stau pe loc în septembrie

September 3rd, 2015 Nu sunt comentarii

articol-blog-septembrie-2015Luna august este urmată de o lună care nu va aduce modificări pe piaţa imobiliară din Constanţa.
Prognoza specialiştilor portalului TopEstate arată un preţ mediu pe metrul pătrat al suprafeţei utile de 902 euro. Cu doi euro mai puţin decât luna anerioară, dar cu şase procente peste preţul din septembrie 2014.

Fenomenul atipic constănţean ne arată că vânzările sunt mult încetinite în această perioadă, ca urmare a închirierii multora dintre imobile pentru turiştii veniţi la mare. Acestora le vor lua locul, din octombrie, studenţii veniţi la Constanţa.
În orice caz, pentru a merge mai departe cu datele agregate oferite de portalul nostru, TopEstate mai anunţă că prima lună a toamnei vine cu o marjă medie a preţurilor de vânzare pe metrul pătrat cuprinsă între 852-952 Euro, iar optimul de cumpărare, în funcţie de zonă, vechimea imobilului şi dotări este situat între 757-1.058 euro pe metrul pătrat.

Printre cele mai ieftine apartamente din Constanța, scoase la vânzare se numără un apartament cu două camere, de 39 de metri pătraţi, din Km. 4-5, semidecomandat, în valoare de 22.000 Euro.
Apropiat ca preţ (23.000 Euro) este un alt apartament cu două camere, în zona Palas, de 29 de metri pătraţi, în timp ce unul similar ca suprafaţă, din cartierul Tomis Nord, este scos la vânzare de proprietar contra a 25.000 Euro.
Cele mai scumpe locuinţe de pe piaţa imobiliară se găsesc în cartierul Faleză Nord, unde un apartament cu cinci camere, decomandat, de 327 metri pătraţi, are un preţ de 420.000 Euro, pentru ca un alt apartament, cu trei camere, de 110 metri pătraţi, din Mamaia, să încerce vânzarea la 495.000 Euro.

Mihai Stan

Mihai Stan

Economist de profesie, trainer de vanzari ca vocatie, familist de placere, blogger in timpul liber si administrator de portal imobiliar ca ocupatie.

More Posts - Website - Twitter - Facebook

Ciclul imobiliar

March 21st, 2012 Nu sunt comentarii

O mie de vorbe nu fac cat o imagine.

Aveti atasata in imaginea urmatoare etapizarea unui ciclu complet al crizei imobiliare sistemice. Dupa toate datele, personal cred ca suntem in partea cea mai profunda a crizei, in zona recesiunii maxime. Totusi, cine stie, dupa cum ne-am obisnuit se poate intampla orice in continuare.

CICLUL IMOBILIAR

Ciclul imobiliar: 8 - 12 ani. Se repeta, dar ne prinde pe majoritatea tot nepregatiti.

 

Dupa constatarile mele un astfel de ciclu tine intre 8 si 12 ani, urmand a se repeta din cateva motive:

oamenii uita. Memoria colectiva nu se pierde, dar tinde sa nu creada ca se poate intampla din nou, chiar in acel moment, chiar mie. Astfel pe majoritatea ne va prinde urmatoarea criza tot nepregatiti.

banii sunt prea dispersati. Dupa cum vedeti in fiecare perioada de criza acestia se concentreaza catre mult mai putine bugete. Unii explica acest fenomen prin incercari ale unei noi ordini mondiale: cei multi putand fi controlati usor prin finante.

– o explozie a creditelor ipotecare: aici cel mai mare impact negativ il au creditele cu dobanda in primii ani fixa apoi fiind variabila, ajustabila dupa evolutiile de pe piata. Ori dobanda nefiind predictibila la fel cum nepredictibila va fi si rata somajului, poti avea o problema in viitorul nescris inca.

creditele Ninja: no income, no jobs, no assets. Visul fiecarui om de a avea totul acum: casa, masina, laptop, concedii, plus sute de alte nimicuri costisitoare. De fapt asta inseamna vanzarea viitorului pentru o scurta bucurie a prezentului. Toti cadem in capcana asta, nimeni nu scapa: doar ca in procente diferite.

dorinta de imbogatire a unora, prin speculatii imobiliare. Aceasta tranzactionare speculativa a valorii caselor si terenurilor pare ca are o tendinta continua de crestere.

caracterul prociclic al asumarii de riscuri de catre investitori in conjuncturi favorabile si reintoarcerea la prudenta excesiva in cazul conjuncturilor nefavorabile. Aceste comportamente au tendinta de a accentua evolutia ciclica a crizelor.

tendinta preturilor de a se indeparta de valorile de echilibru. Preturile se “trag” unele pe altele, comportandu-se ca un accelerator financiar. Cresterea preturilor la anumite produse sau servicii ridica preturile la celelalte si tot asa.

supraevaluarea personalului angajat: va mai aduceti aminte ca inainte de criza pretentiile oricarui om care dorea sa se angajeze erau exagerat de mari, desi pregatirea si experienta nu existau? De fapt angajatii “angajau” antreprenorii… o anormalitate care se arata de-abia acum, cand candidati nepregatiti umplu sirurile de someri la domiciliu.

rapacitatea bancilor si reglementarea insuficienta a garantiilor acestora fata de populatie: problema bancilor a fost si este lipsa de capital (garantii) si nu lipsa lichiditatilor (provenite in mare parte de la depozite),

lipsa unei educatii financiare si investitionale a populatiei, tinuta in mod deliberat in aceasta stare de catre guvern. Astfel, deoarece tranzactiile sunt mult mai complexe, produsele financiare sunt mult mai dificil de inteles decat produsele clasice de creditare (fiind greu de explicat sau de interpretat chiar si de functionarii bancari) ne ducem catre un control al riscului personal (sau familial) imposibil de realizat.

 

Deci, mai vorbim peste 10 -12 ani.

Mihai Stan

Mihai Stan

Economist de profesie, trainer de vanzari ca vocatie, familist de placere, blogger in timpul liber si administrator de portal imobiliar ca ocupatie.

More Posts - Website - Twitter - Facebook

2012

February 24th, 2012 1 comment

 

Salutare, Constanta! Mi-a fost dor de tine…

Ce s-a schimbat cat am lipsit? Pai, hai sa vedem:

1. Climatul macroeconomic, implicit si piata imobiliara

Dintr-o piata in crestere alarmanta, caracterizata de un surplus enorm de cash, cu toate bancile alergand dupa noi ca sa ne oblige sa luam credite cu buletinul, cu contracte de munca false pe care nu le verifica nimeni, in care supraevaluarile erau considerate deja un model de business, s-a ajuns, dupa o lunga perioada de coma, la un trend de normalizare, de reasezare de piata.

2. Clientii

In contextul noilor norme de creditare, precum si raportandu-ne la climatul macro descris mai sus, care nu mai permite oricui accesul la cash, intalnim o cu totul noua generatie de clienti. Vorbim de oameni pregatiti, cu acces la informatie, cu resurse si notiuni de business, care nu sunt de acord sa plateasca taximetria imobiliara. Oameni carora trebuie sa le demonstrezi clar de ce trebuie sa te plateasca… Vi se pare familiar ce scriu eu aici?…

3. Agentii

………………………………………. Aud cumva un ras infundat acolo, in spatele salii?…………………………………..

Aici va astept pe voi, dragii mei colegi, sa-mi povestiti si mie ce faceti pentru a va adapta la cele de mai sus. Din ceea ce-mi povestesc clientii mei, de o luna si jumatate de cand am deschis biroul, nu s-au schimbat prea multe la malul marii.

In afara de o mana de oameni inimosi care au inceput sa iasa din sfera declarativului si sa inceapa sa faca pasi in acest sens, vorbim de acelasi peisaj soios cu miros de vodka ieftina si parizer pe care il stim foarte bine cu totii…

Deci, interzicem prin lege intermedierea/reprezentarea imobiliara, sau mai exista vreo sansa?…

 

De ce ar avea nevoie un vanzator de un agent?

February 12th, 2012 5 comments
Ce pasi de vanzare diferiti poate acoperi un agent imobiliar profesionist in comparatie cu un particular

Ce face un agent in plus fata de particularul care cauta sa isi vanda proprietatea?

Reiau aici o idee dintr-un articol mai vechi.

Motivul pentru care un vanzator are nevoie de un agent imobiliar.

 

Stim cu totii ca de foarte multe ori intalnim clienti care au o proprietate de vanzare, dar refuza sa lucreze cu agentii.

Si totusi, NOI AVEM CLIENTII. Clientii, si banii clientilor nostri, sunt in spatele nostru. Ii vrea vanzatorul? Atunci trebuie sa lucreze cu noi.
Simplul fapt ca el doreste sa nu plateasca un comision nu este un motiv valabil: cand te duci la supermarket si cumperi o pasta de dinti poti negocia sa nu platesti ambalajul, marketingul si publicitatea care i s-a facut deja, salariul casierului si al intregului personal din supermarket, cheltuielile cu distributia si transportul, etc.? Adica iti da voie cineva sa storci pasta de dinti in mana si sa cumperi DOAR ASTA, deoarece ar costa doar 20 de bani? Evident NU. Vei plati pretul intreg pentru ea, pentru ca exista un lant intreg care A LUCRAT DEJA. Nu poti da timpul inapoi.

La fel si in meseria noastra. Ca sa aducem un cumparator la o proprietate, munca s-a facut deja. Cheltuielile noastre au fost platite: de catre noi. Fara ca sa cerem vanzatorului nimic in avans, ci doar la succes. Este perfect corect, nu-i asa? Incat te miri de ce unii evita sa pretuiasca faptul ca au fost scutiti de a pierde bani (prin marketing propriu), timp (testand metode dupa metoda, ca sa vada care va da randament) si bataie de cap (cu toate lucrurile care nu vor iesi din prima asa cum speri, si pentru care trebuie determinare si nervi de otel ca sa o iei de la capat).
Si-apoi, chiar daca un vanzator se decide sa aloce bani, sa piarda timp si sa-si bata capul, nu va reusi sa faca mai mult de 25% din ceea ce face un agent profesionist.

 

Ce poate face deci un particular?

 

– Publica oferta pe 2 – 3 site-uri, sau poate mai multe, dar in mod sigur gratuite, din cele care nu ofera o expunere prea mare acestui gen de anunt,
– Da un anunt, doua, la ziar in speranta ca se va intampla sa fie sunat chiar in acea zi de un client particular,
– Cel mult mai pune un semn cu “De vanzare” (rareori)

 

Ce are in plus agent profesionist?

 

– O colectie de date din urma: proprietati similare, istoricul lor,
– Avem cunostinte de marketing imobiliar,
– Facem prezentari profesionale ale proprietatii,
– Stim pozitionarea acelui tip de proprietate pe piata, astfel ca putem determina valoarea ei reala de vanzare (chiar daca uneori nu suntem atat de cruzi incat sa o spunem in fata si listam niste oferte comparabile),
– Stim cum se aranjeaza o locuinta astfel incat sa atraga,
– Stabilim grupul tinta de clienti pentru acel tip de proprietate,
– Stabilim conceptul de marketing, planul si metodele, precum si etapizarea lui astfel incat sa nu epuizam toate gloantele din pusca dintr-o data,
– Listam pe platforme / portaluri imobiliare PLATITE, sau unde particularii nu au acces, sau in zone ale acestor portaluri unde el nu are acces si unde vizibilitatea este mai mare,
– Listam sistematic in ziare, sau reviste,
– Transmitem newslettere,
– Cooperam cu alte agentii & agenti care au clienti,
– Avem liste din urma cu cumparatori care asteapta o proprietate, si ar putea fi sau pot fi transformati in cumparatori pentru acea proprietate, pe care ii informam ca a aparut ceva nou,
– Participam la targuri si expozitii, unde ne promovam pe noi si proprietatile noastre,
– Avem priceperea de a negocia,
– Efectuam studii de piata pentru cumparator,
– Venim doar cu clienti calificati,
– Oferim ajutor la creditari si finantare,
– Oferim solutii de reducere a cheltuielilor: poate intra aici selectarea unui notar mai ieftin, o firma care face mutatul mobilierului la un pret mic, o alta care face curatenie dupa constructor cu discount, etc.

 

Oare mai este nevoie sa comentam de ce un vanzator trebuie sa isi ia un agent?

Ah, da, este nevoie sa spunem de ce trebuie sa isi ia DOAR un agent. Pentru ca multi incearca sa lucreze cu mai multi agenti / agentii, poate chiar cu toti, in speranta ca va avea mai repede un cumparator.
In realitate nu este asa! Cate masini putem conduce de-odata? Cati dirijori pot conduce o orchestra? La cate servicii te duci intr-o zi?

Lucrand cu mai multe agentii / toate, proprietarul spera ca a atras mai multe forte de vanzari. Ce stie insa agentia? Ca nu este singura care se ocupa si astfel orice efort costisitor din cele de mai sus se poate sa fie inutil si neremunerat in conditiile in care un altul a facut vanzarea. Asa ca se va limita la un buget minimal.

Un agent profesionist va aloca buget, platind initial din banii lui pentru marketizarea acelei proprietati si este mult mai motivat sa vanda.

 

Totusi ceva interesant: in Austria piata imobiliarelor este impartita 35% in reprezentare si 65% intermediere. Dupa cum se vede aceste lucruri lucreaza in paralel chiar si intr-o piata reglementata si foarte severa, deoarece asa dicteaza piata, in permanenta existand oameni care gandesc intr-un sau alta dintre variante. Evident ca, in pofida eforturilor noastre, nu vom reusi in Romania sa determinam sa existe doar una din doua: ele vor coexista, singurul lucru care se va schimba va fi ponderea procentelor.

Mult succes, agenti si clienti!

Mihai Stan

Mihai Stan

Economist de profesie, trainer de vanzari ca vocatie, familist de placere, blogger in timpul liber si administrator de portal imobiliar ca ocupatie.

More Posts - Website - Twitter - Facebook

Cum sa strici prietenia cu un agent imobiliar

January 31st, 2012 3 comments
Etapele curbei schimbării

Etapele curbei schimbării - de la incepator nepregatit la agent imobiliar profesionist

 

Puteti incerca multe variante. Nici una nu o sa functioneze mai bine decat cea pe care v-o spun eu.

 

Il chemi la cursuri de pregatire sau ii spui direct ca nu se pricepe sa vanda.

Si gata, chiar daca in mod foarte real este adevarat, ai stricat prietenia cu el.

Am avut multi colegi in intermedierile imobiliare care habar nu aveau ce faceau. Si culmea era ca aveau ani grei de zile de munca in domeniul asta.

Acum imi aduc aminte ce vorba foloseste un prieten de-al meu, citandu-l pe Tony Macaluso, un trainer din America: “Nu ai decat un an de experienta repetat de X ori”. Ce vrea sa spuna este ca daca nu te perfectionezi nu inveti nimic mai mult decat stiai la inceput, adica aproape nimic. Repeti greselile in continuu, pentru simplul fapt ca eviti pregatirea, sau nu te pregatesti in mod constant si sistematic.

In 2008 lucram cu o echipa destul de mare de agenti imobiliari, 19 persoane. Deoarece era un amalgam de oameni vechi si noi, avand diferite grade de pregatire, am considerat ca trebuie adusi cu totii la un anumit numitor imobiliar, sa respecte anumite proceduri si sa isi sporeasca profesionalismul.

Atunci aveam in cap faptul ca oamenii trebuie sa se specializeze pe un anumit domeniu imobiliar si creasem anumite “divizii” de vanzari. Rezidential, comercial, terenuri, inchirieri. Credeam, la fel cum cred si acum, ca daca te dai bun la toate in realitate esti bun de nimic.

Am organizat in fiecare vineri, intre ora 12 si 14 traininguri pe diverse domenii folositoare in meseria noastra imobiliara. Am apelat la prieteni, cunostinte sau necunoscuti pentru mine dar profesionisti din domeniul vanzarilor, la experti evaluatori, notari de profesie, avocati de la barou, care veneau sa discute cu noi in acele 2 ore din fiecare vineri despre subiecte la care ei erau experti. Pe costurile firmei mele.

Ma asteptam ca aceasta noua experienta sa reactiveze colectivul si sa ne ofere tuturor pregatirea atat de necesara. Ma asteptam ca toti agentii sa aprecieze aceste cursuri ce le erau oferite lor GRATUIT, intr-o atmosfera confortabila.

 

Dar nu a fost asa. Oamenii chiuleau pe rupte, sau veneau doar ca sa faca prezenta, fara o agenda sau macar o ciorna pe care sa isi noteze ceea ce li se spunea. Informatiile erau spuse in acele ore dar le treceau pe langa urechi. Nu veneau niciodata pregatiti cu intrebari desi tema intalnirii le era comunicata in avans si nu contribuiau activ. Erau acolo numai maini si picioare incrucisate si priviri in podea sau tavan. Dupa cateva luni am considerat experimentul esuat si am oprit trainingurile de vinerea. Nimeni nu a observat si nimanui nu i-a parut rau.

 

De aici am tras concluzia ca nu poti destepta cu forta pe nimeni. Atata timp cat esti meltean si nu ai o cat de mica dorinta de a-ti schimba statutul si, in plus, atata timp cat nu apreciezi pregatirea atat de mult incat sa fii dispus sa si platesti pentru aceasta, nu ai nici o sansa. Pe termen lung vreau sa spun, pentru ca unii dintre ei inca mai activeaza acum in imobiliare (jumatate s-au lasat deja). Sper ca pana la urma sa bage mana in buzunar si sa dea (altcuiva) 100 de euro ca sa participe la primul curs de pregatire din viata lor. Evident ca nu ar fi primul pentru ca au fost si cele organizate de mine, dar vorbeam din punctul lor de vedere.

Iar daca vor baga mana in buzunar sa plateasca, toata stima din partea mea.

Pana atunci … imi pastrez stima.

Cu stima.

[P.S. Atasat este un grafic cu o Curba a Schimbarii, ce semnifica etapele prin care cineva nepregatit va trece in drumul catre perfectionarea profesionala]

Mihai Stan

Mihai Stan

Economist de profesie, trainer de vanzari ca vocatie, familist de placere, blogger in timpul liber si administrator de portal imobiliar ca ocupatie.

More Posts - Website - Twitter - Facebook

Cum sa eviti inselatoriile imobiliare

January 6th, 2012 1 comment
Cum sa eviti inselatoriile imobiliare

Se cauta fraieri :)) Sunati la interfon.

Daca te invarti acum prin piata imobiliara dorind sa cumperi sau sa vinzi o proprietate, sau vrei sa iti ipotechezi locuinta, sau daca vrei sa investesti in domeniul imobiliar, pazeste-te de escrocii pe care ii poti gasi acolo: in plasa lor cad chiar si cei mai inteligenti oameni.

Eu personal am pierdut foarte multi bani cazand in plasa intinsa de astfel de persoane: si nu surprinzator e faptul ca pe toti i-am numit prieteni inainte de a se intampla evenimentul neplacut.

Despre alte escrocherii am aflat de la alti prieteni de-ai mei, iar despre unele doar am citit.

Iata cateva dintre inselatoriile imobiliare clasice si sfaturi ca sa le poti evita.

 

Cine poate fi un escroc profesionist?

Cei mai priceputi si periculosi escroci sunt cei care au ajuns in relatia cu tine la un anumit nivel de incredere.

Persoanele cu care lucrezi in fiecare zi, chiar si anumiti membri ai familiei, sau unele persoane recomandate cu buna credinta de prietenii tai, se pot dovedi a fi escroci periculosi care urmaresc sa te lase fara bani in buzunar.

Cand „ne imprietenim cu altii” mecanismul de aparare din creierul nostru slabeste, iar scepticismul nostru se reduce. Escrocii folosesc acest mecanism ca sa „te agate”. Nu spun ca nu este in regula sa iti creditezi cu incredere prietenii, familia, partenerii de afaceri, dar continua sa fii sceptic la ofertele de afaceri pe care ti le propun acestia. Cere intotdeauna si sfatul unuia sau a doua persoane confidente, sau de la unul sau doi consilieri financiari pe care ii ai: chiar daca termenul poate parea inexistent in Romania, intra aici orice mentor financiar pe care il ai aproape, care a demonstrat prin realizarile proprii ca se pricepe la genul acela de business care ti s-a propus tie. Fa asta inainte de a face urmatorul pas.

 

1. Schema Ponzi in imobiliare sau actiuni bursiere.

Aici se dau bani degeaba. Fugi!

Aici se dau bani degeaba. Fugi!

Escrocii care utilizeaza aceasta inselatorie imobiliara au bursiera se bazeaza pe cea mai profunda dorinta a victimei: sa primeasca bani printr-o investitie ieftina si usor de realizat, in care sa nu-si bata capul prea mult dar sa aiba un profit imediat. Prin acest sistem „afaceristul” colecteaza bani de la mai multe victime, platind inapoi catre aceleasi persoane o mica suma de bani care sustin ei ca este “profit”. Aceasta este „dovada” ca sistemul functioneaza, iar „investitorii” sunt incurajati astfel sa plateasca in continuare sume mai mari de bani. In realitate ei au primit o suma mica de bani de la o alta persoana care a cazut in plasa escrocului.

De multe ori astfel „se vand” proprietati imobiliare intr-o alta tara, pentru ca suna exotic si oamenii cred ca vor profita intr-un fel de o noua descoperire, o noua piata sau o nisa de profit,mai ales daca li se transmite si o data limita.

In afara domeniului imobiliar, mie mi s-au intamplat cateva astfel de abordari ca propuneri de investire in tot soiul de actiuni pe piata bursiera: mi s-a parut ciudat ca cei care ma abordau erau din celalalt capat al lumii (de unde aveau numarul meu de telefon?), unii din Hong Kong, altii din America iar unii „mai de aproape” din Ungaria. Dupa ce am verificat site-ul uneia dintre aceste firme (asiapacificgroup.com) am constatat in acel moment ca, desi era un site foarte frumos, era totusi un site construit exclusiv in flash, deci invizibil pentru motoarele de cautare si nici nu functionau doua linkuri importante pe el: Terms and Conditions (!!!) si Contact ( :) ), practic cele esentiale ale oricarui site. Deci nu stiai ce cumperi si nu aveai cui te adresa. Astazi am verificat din nou si vad ca acest site nici nu se mai incarca: (desi poate gresesc) imi confirma faptul ca eram intr-o schema Ponzi. Imi propusesera actiuni cu tranzactionare la zece zile din partea Google, Coca Cola, Microsoft. De la 10.000 de euro suma minima initiala pentru a incepe imi „facusera o reducere” (dupa cateva saptamani de vorbit prin telefon si multa engleza exersata de mine) pana la 300 de euro, cu dublarea banilor.

In domeniul imobiliar mi s-au propus (si mi se propun in continuare pe email) investitii in strainatate: nu pot sa va dau acum adresele de site-uri pentru ca inca nu sunt sigur ca este o schema Ponzi, dar „am oferte avantajoase” din Tailanda,  Turcia, Grecia, Brazilia si Egipt – ansambluri rezidentiale cu poze si specificatii propuse de o firma din Marea Britanie (zic ei). Ceva gen „cumperi si iti garantam inchirierea pentru urmatorii 5 ani cu 12% ROI pe an”. ROI fiind prescurtarea de la Return of Investment – Returnarea Investitiei.

Cum te poti proteja?

–          Verifica-i pe ei: verifica-le cu atentie site-ul, intalneste-te cu o persoana din staff-ul lor („cei din Ungaria” de care va spuneam au renuntat sa ma mai sune cand le-am spus ca vreau sa ma intalnesc cu un angajat de-al lor). Daca nu ii poti verifica sau ai unul doua elemente care nu se leaga, fugi.

–          Controleaza businessul. Va spuneam mai sus de „ofertele mele avantajoase”, dar pe care nu le pot verifica pentru ca acele ansambluri nu sunt inca construite. As putea sa ma duc pana acolo ca sa verific, dar risc ca acolo sa nu mai dau de nimeni, desi acum baietii astia imi zic ca ma vor astepta la avion. Eu cred ca ei conteaza pe faptul ca majoritatea oamenilor doar zic ca fac verificari si nu fac in realitate. Daca nu poti controla mersul lucrurilor, las-o balta: sigur e teapa.

–          Intreaba-te mereu: „Nu este cumva prea frumos ca sa fie adevarat?”. Sa stii ca nu te-ai nascut sub o stea norocoasa: daca nu muncesti nu vei castiga bani, sa fii sigur. Poate ca nu ma crezi sau nu iti place ce citesti dar cand iti spun lucrurile astea iti sunt cel mai bun prieten, iar cine iti spune altfel iti vrea raul (sau banii …).

 

2. Inselatorii la nivelul pietei tale locale.

 

Daca-i bine pentru mine, nimic nu mai conteaza

Daca-i bine pentru mine, nimic nu mai conteaza

Eu recomand oricui ca inainte sa cumpere un imobil in alta localitate pe care apoi sa il inchirieze, sa inceapa prin a cumpara ceva din piata locala pentru a stabili daca va putea lucra efectiv in acest model: vezi http://imobiliare.topestate.ro/lumea-imobiliara/sfat-12-pasi-catre-succes-cum-sa-faci-bani-din-afacerile-imobiliare/

Insa escrocii stiu ca oamenii sunt prinsi cu garda jos daca vor folosi fata de ei repere familiare sau nume cunoscute. De exemplu daca cineva iti spune din senin sa investesti bani intr-o nu-stiu-ce cladire din lumea larga, vei ridica din sprancene. Dar daca acel cineva iti va spune ca are un pont pentru a cumpara la un super pret o proprietate intr-o cladire pe langa care tu treci zilnic cand faci naveta dimineata, ar putea fi mult mai credibil.

E cumva similar cu o chema Ponzi, este prea frumos ca sa fie adevarat, si de regula escrocul te descurajeaza sa verifici spunand ca pontul este doar al lui din anumite motive iar tu ori mergi pe mana lui, ori pierzi o „oportunitate”. Se aplica deseori la imobile in constructie incipienta sau stopate de la constructie, unde nu poti face verificari.

Cum te protejezi?

–          Investigheaza dincolo de suprafata. Acceseaza site-ul. Cauta o persoana de contact al acelei cladiri si nu-ti fa griji ca escrocul te-a sfatuit „sa nu il sari”. Daca lucrurile sunt reale, nu ai sa-l sari. Contacteaza muncitorii de pe santier sau vecinii care iti pot da relatii despre proprietar si vorbeste direct cu el.

–          „Imi dai marfa, iti dau banii”. Acesta este un principiu care te scoate intotdeauna din itele intinse de un escroc. Nimic nu poate fi atat de ezoteric intr-un business si cu atat mai mult intr-o tranzactie imobiliara.

 

3. Fraude cu titluri de proprietate copiate

Fraude cu titluri de proprietate

Fraude cu titluri de proprietate

 

Cei care ma cunosc stiu ca eu nu cred cand cineva imi spune ca este proprietar peste nu-stiu-cate mii de hectare de teren agricol. Pentru ca de-a lungul timpului am avut multe solicitari pentru cumpararea suprafetelor mari, am verificat destul de bine aceasta piata. Am facut deplasari in diverse judete pentru a verifica informatiile in interesul clientului meu si a tranzactiei mele si nu am avut nici macar o data succesul de a da peste un proprietar adevarat cu 1.000 sau mai multe hectare. In schimb am dat peste teancuri de copii dupa multe acte de proprietate si o multime de vorbe pe care le-as caracteriza ca „vrajeala”. De obicei mi se spunea ca trebuie sa acontez mai intai si dupa aceea vor veni proprietarii tuturor titlurilor sa imi semneze, chipurile ca sa nu isi piarda escrocii ponturile. Sau ca vor veni ulterior la notariat.

Sunt sigur ca unii dintre acesti „proprietari” au avut sau vor avea succes fata de alti clienti sa vanda hartie si promisiuni.

Ce faci in cazul acesta?

–          Soliciti copii dupa acte ca sa le vada si avocatul tau. Daca vor sa te insele vor da inapoi.

–          Nu semnezi si nu scoti banii. Cum ai putea sa semnezi cu altcineva decat cu proprietarul?

 

4. Substituirile de persoana

Daca citesti ziarele regulat vei fi aflat ca un anume notar a autentificat actele unui vanzator care nu era de fapt persoana reala. Sau ca buletinul era fals. Asa ca imobilul „s-a vandut” fara stirea proprietarului real, fiind afectati atat vanzatorul adevarat cat si cumparatorul de buna credinta.

Crezi ca notarul a gresit sincer, sau a fost pacalit de vanzatorul simulat? De cele mai multe ori trebuie sa te gandesti ca e o combinatie intre el si „vanzator”.

Eu in zona mea cunosc notarii unde „poti semna orice, oricum”. Tu ii cunosti pe ai tai?

Ce faci daca ai suspiciuni ca ar putea fi un astfel de caz?

–          Daca esti proprietar, protejeaza-ti titlul. Actele se tin, chiar si in casa, in locuri sigure si intime. Protejeaza-ti de asemenea si celelalte date personale care ar putea fi folosite, numarul contului IBAN, CNP-ul.

–          Semneaza doar la notarul tau. Daca nu ai un notar al tau, macar schimba-l pe al lui: solicita semnarea la un alt notar, care are cabinet cat mai in centrul orasului. Daca e in centru inseamna ca are clientela si nu duce lipsa incasarilor, asa ca e mai greu de crezut ca poate inchide ochii la ceva.

–          Verifica personal TOATE actele vanzatorului, incluzand si actele de identitate. Daca nu ai experienta in a recunoaste o poza schimbata intr-un buletin de identitate format vechi, sau cum arata un fals in cartile de identitate noi, sau daca ai un cat de mic dubiu, solicita schimbarea imediata a notarului. Nu-ti fie jena: un notar nu e un zeu. Nu vrea? Retrage-te.

 

5. Titluri de proprietate anulate, imobile deja vandute sau propuse la demolare, sau combinatii cu notarul public

Se vinde sau s-a vandut deja? Cumpara si vezi ...

Se vinde sau s-a vandut deja? Cumpara mai intai si vezi tu dupa …

Cred ca stii ca la orice vanzare trebuie ca notarul sa aiba toate actele originale ale vanzatorului precum si un extras de carte funciara (care arata cine este proprietar in realitate si ca nu sunt probleme cu tertii) si un certificat fiscal (care iti spune ca nu sunt datorii fata de stat). Insa aceste acte iti arata si ca titlul sau contractul de vanzare este in continuare valabil, si ca nu s-a vandut deja altcuiva, sau ca nu are o interdictie de vanzare din alte considerente.

Chiar daca este obligatie legala exista anumiti notari care gasesc vre-o metoda „sa sara” peste unul dintre aceste acte. La fel cum sar acum peste obligatia legala a prezentarii certificatului energetic la semnarea notariala, prin degrevarea de responsabilitate facand vanzatorul si cumparatorul sa semneze cum ca sunt de acord sa cumpere in aceste conditii.

Sau peste adeverinta obligatorie de la asociatia de proprietari in cazul vanzarii unui apartament, sau peste adeverinta obligatorie din partea regiei de electricitate. Daca esti agent imobiliar stii la ce ma refer, nu?

Mie, personal, in anul 2000 mi s-a intamplat ca din cauza unei notarite din Constanta sa pierd un acont de 1.000 de dolari. Aceasta escroaca mi-a confirmat telefonic ca o cunoaste pe o femeia care era in biroul meu si care vroia sa isi vanda apartamentul la un pret de chilipir. Mi-a confirmat de asemenea ca actele sunt la ea la birou, ca nu au nici o problema din punct de vedere al transferului de proprietate si ca luni (pentru ca atunci cand s-a intamplat faza era sambata si nu lucra) ne va face antecontract notarial. Luni am fost la ea in birou, mi-a spus ca nu-i adevarat ca am vorbit cu ea (desi am avut un martor in biroul meu si am sunat din nou pe telefonul ei de la birou, verificand ca era acelasi de pe cartea de vizita) si ca apartamentul doamnei nu se poate vinde deoarece l-a dobandit sub interdictia legii 112.

I-am facut reclamatie penala, dar solicitarea politiei a fost respinsa de ministrul justitiei din acel moment. Politistul care instrumenta cazul meu mi-a aratat inca un teanc de dosare pentru aceeasi escroaca notarita, pentru care ceruse IUP (incepere a urmaririi penale) si primise aviz negativ, in acea perioada notarii avand imunitate penala.

Cum sa te protejezi?

–          Nu te duce la notarul propus de vanzator, ci mergi la notarul tau.

–          Solicita toate actele obligatorii, fara sa accepti rabat de la vreunul dintre ele. Ba chiar poti sa ceri si in plus, daca nu esti sigur de ceva. Mai bine sa fii caracterizat drept tipicar decat sa pierzi bani.

–          Nu te grabi. Nu face ca mine. Ce daca e sambata? Nu cumva e prea frumos ca sa fie adevarat? Asteapta pana luni si vezi cu ochii tai actele.

 

6. Avansuri platite pe internet sau intr-o alta forma

Legat de situatia de la punctul 3, exista si varianta in care escrocii sa iti ceara de la primele discutii telefonice plata unei mici sume de buna credinta in avans, de multe ori pe internet sau intr-o alta forma de la distanta. Motivatia poate fi diferita: ca sa vezi actele, ca sa demonstrezi ca vrei cu adevarat sa cumperi, ca sa poata veni in localitatea ta la intalnirea cu tine sau „sa ti se dea sansa de a fi cumparator favorizat”. Ti se vor transmite de pe un email @yahoo.com sau altele gratuite cateva acte generale, de genul unui plan al zonei colorat peste suprafetele unde spun ei ca este terenul, ca sa te incante, poate chiar si vre-un act de pe la primarie. Dar nu vei vedea nimic mai mult decat daca platesti un avans.

Acesti artisti ai inselatoriei colecteaza sume mici, dar de la cat mai multi clienti care reactioneaza la anunturile lor postate pe internet. Stiu ca cei inselati foarte rar vor reclama la politie, deoarece suma este mica, insa aplicata pe un numar suficient de mare de oameni le ofera un profit solid si relativ usor.

Eu stiu chiar si agenti imobiliari care s-au lasat pacaliti de astfel de actori.

Cum faci?

–          Nu trimiti nici-odata bani pe net, Money Transfer, etc. Banii se dau intotdeauna personal, se numara si se semneaza pentru ei.

 

7. Pacaleala constructorului

Se intampla cand ti se promite ceva, platesti, si ti se da o lucrare de o calitate absolut diferita, evident mai proasta. Asta daca ti se mai da ceva.

In momentul in care am vrut sa imi transform apartamentul de la etajul 4 in duplex printr-un proiect de mansardare deasupra terasei blocului, am contractat (impreuna cu ceilalti trei vecini ai mei de nivel) un constructor. Niciunul dintre noi nu stiam firme de constructii care se pot ocupa de o astfel de lucrare mare: asa ca am semnat cu acesta un contract simplificat, platind in avans fiecare dintre noi 180 de milioane de lei vechi, adica jumatate din lucrare. Pentru banii acestia am primit doar decopertarea blocului si nimic altceva, fiind nevoiti sa o luam de la capat cu o alta firma si alti bani. A doua oara am avut mai mult noroc.

Astfel de probleme s-au mai intamplat si celor care au cumparat mansarde construite ca un etaj separat deasupra blocului, dar unde nu s-au respectat promisiunile initiale facute de executantul lucrarii. Cum poti demonstra ca ai platit o anume calitate la faianta si ai primit alta? Sau ca ai fost pacalit cand nu ai stiut / nu ti s-a spus ca apartamentul iti va fi livrat fara usi interioare si obiecte sanitare?

Cum te protejezi?

–          Nu simplifica contractul. Noi ne-am grabit sa demaram lucrarea si nu am mentionat foarte clar TOATE lucrarile pe care le vrem, termenul limita de executie si penalizarile pentru neexecutare sau depasire. Tu specifica-le.

–          Nu plati bani in avans ci negociaza sa ii platesti pe masura indeplinirii anumitor etape in constructie.

–          Mentioneaza in contractul cu constructorul obligatia responsabilitatii solitare si solidare a administratorului firmei alaturi de firma sa. In cazul in care firma va intra in lichidare sau faliment, mai ai o sansa urmarind in instanta bunurile administratorului.

–          Lucreaza numai cu contractantii in care ai incredere si care au reputatie buna dovedita.

 

Concluzii?

Toate cele de mai sus sunt escrocherii imobiliare tipice, insa tine cont ca aceasta lista nu include toate abordarile.

Fii precaut.
Aminteste-ti intotdeauna ca, desi este adevarat ca orice investitie comporta un risc, asumarea de riscuri nu se traduce intotdeauna in profit. Examineaza intotdeauna modelul de afaceri pe care persoana de contact ti-l prezinta si intreaba-te (pe tine si pe alte persoane in care ai incredere) daca are sens.

Daca crezi ca este prea frumos sa fie adevarat, probabil ca asa este.

Atentie:
• Cei mai buni escroci sunt cei care deja au stabilit un nivel de incredere cu tine – nu sunt straini.
Si inca o data:
• Daca este prea frumos sa fie adevarat, probabil ca este.
• Doar pentru ca iei o investitie cu risc nu inseamna ca vei face profit.

Mihai Stan

Mihai Stan

Economist de profesie, trainer de vanzari ca vocatie, familist de placere, blogger in timpul liber si administrator de portal imobiliar ca ocupatie.

More Posts - Website - Twitter - Facebook

De ce am ales eu reprezentarea exclusiva

December 12th, 2011 8 comments
semneaza un contract de vizionare sau reprezentare cu clientul tau

Fara contract semnat cu clientii tai doar iti irosesti energia, cunostintele si timpul. Plus nervii.

Dragi colegi,

Pentru cei care ma cunosc, stiu ca activez in piata imobiliara din 1997. Din 2002 pana in prezent administrez societatea Autentic House Company.

O sa incep acum sa va povestesc de ce am imbratisat sistemul de reprezentare exclusiva.

In 2010, ianuarie, am iesit cu un client cumparator care venea zilnic la mine la birou sa ii arat cat mai multe proprietati care se potriveau criteriilor sale de cautare.
Intr-un final l-am dus la o proprietate ceva mai scumpa, cei drept depasea cu 10.000 de euro puterea lui de cumparare. I-a placut proprietatea si m-a rugat sa ii fac o oferta de cumparare proprietarului, ceea ce am si facut. Am negociat cu proprietarul si am scos un pret sub pretul pe care-l avansase clientul meu.
Revenind telefonic la clientul meu si spunandu-i ca i-am obtinut cel mai bun pret, foarte bucuros mi-a multumit si mi-a spus ca ne vedem luni la notariat.

A venit si ziua de luni, la ora 10 clientul meu ma suna si imi spune ca el a scos banii din banca pentru a achita avansul si sa fixam ora 12 ca ora de intalnire la notariat.
Am sunat proprietarul, i-am spus sa vina la notariat la ora 12, acesta mi-a confirmat si nu mai ramasese decat sa ne treaca timpul si sa ne vedem…

La 11.50 proprietarul ma suna si imi spune ca nu are cum sa mai vanda, pentru ca are un credit in banca si banca nu isi da acordul sa vanda … curios pentru mine pentru ca discutasem problema asta la vizionare si cumparatorul meu a fost de acord cu un avans mai mare pentru stingerea creditului.
De la ora 11 pana la 15 .00 am tot insistat telefonic .. acelasi raspuns il aveam si mai mult, imi spunea ca daca nu vinde acum in trei zile va trebui sa plece in voiaj si sisteaza vanzarea. A doua zi l-am sunat iar… aceeasi poveste. Am hotarat intr-un final sa ii caut altceva clientului meu, si il sunam pentru fiecare oferta asemanatoare … dar nu am mai iesit cu el pentru ca intotdeauna se scuza spunandu-mi ca este foarte ocupat cu serviciul, ca asteapta o oferta de la niste prieteni plecati in Canada … deci nu a mai vrut sa vada nimic.

Dupa o luna gasesc oferta navigatorului publicata pe un site !!! .. sun si intreb daca mai este valabila … la celalalt capat al firului imi raspunde un nepot al proprietarului care imi spune ca oferta este vanduta din luna ianuarie. In acel moment m-am gandit imediat la acel cumparator al meu, iar in secunda 2 am pus mana pe telefon si l-am sunat. L-am luat la sigur si intr-un final imi recunoaste ca el l-a cumparat.
Am intrebat “si comisionul meu????..” … la care el raspunde nonsalant … “ce era sa fac Gabi, cu banii ar fi trebuit sa ti-i dau tie mi-am luat usa la intrare si am facut alte renovari apartamentului”, etc.
“Pai munca mea?” am spus eu … la care el mi-a raspuns “Ce sa iti fac Gabi … am avut vre-un contract incheiat cu tine ? de ce sa te platesc?” … Cata dreptate avea !!!!!!

Atunci am inteles ca oamenii pentru a-ti recunoaste munca trebuie sa incheie un contract, iar din momentul acela am hotarat sa nu mai plec cu nici un client care nu ma angajeaza.
In luna Martie a aceluiasi an am intrat curios pe un site apair.ro, site care imi venea agresiv in fiecare zi pe email de la un coleg de al nostru din Constanta. Am am inceput sa ma documentez … nu stiam de ce intrase atat de agresiv, de ce vrea sa atentioneze agenti imobiliari, nu stiam ce vrea sa ne spuna, nu intelegeam !!! Si navigand in acel site am dat si peste un articol ”Relatia de lucru cu Imobiliarul” , apoi peste alt articol ”Codul etic al agentului imobiliar”, apoi peste un Mls, soft care mi se parea putin extraterestru.

M-am inscris in aceasta asociatie pentru ca ma regaseam in sistemul de lucru si acum pot spune ca este dupa parerea mea sistemul  cel mai sanatos, un sistem de colaborare intre agenti, un sistem dupa care poti sa iti faci un plan de afaceri, un sistem care impune respect pentru profesia noastra. Un sistem unde te poti promova ca Agent.
Deci m-am inscris, am participat la diverse cursuri in Bucuresti cu traineri internationali, am cunoscut oameni minunati care sincer va spun mi-au schimbat viziunile vis a vis de aceasta profesie, care in momentul acela dupa parerea mea era deja era in Reanimare.
Am inceput sa aplic acest sistem de lucru in firma mea, singur, pentru ca agentii care lucrau la mine spuneau tot timpul ca nu va merge, ca in Romania nu se va schimba nimic, ca romanii nu vor sa incheie contracte. Fel de fel de afirmatii. Gresit !!!!! …. Am incheiat contracte, am vandut din contractele mele chiar majoritatea in colaborare cu alte agenti, iar acei agenti au fost remunerati de catre proprietari pe care ii reprezentam prin intermediul meu.

Dar ce am observat in ultima vreme ma dezamageste total. Multi dintre agentii din piata incearca sa strice un contract de reprezentare sunandu-l pe clientul meu si spunandu-i ca a facut cea mai mare greseala ca a semnat un astfel de contract , ca pe ei nu intereseaza o astfel de oferta sub contract, contract care dupa parerea mea ii asigura un comision fara sa isi mai bata capul si sa stea cu teama daca proprietarul il plateste, neavand cu acesta nici o intelegere scrisa. Am auzit voci spunand ”cum sa fiu eu platit de un agent … eu stau la mana acelui agent?”, sau “de ce sa ii bag eu bani in buzunare acelui agent ?”.
Acum vin eu si spun “Dragi colegi, nu vreau sa imi bage nimeni bani in buzunare, nu va platesc eu comisionul, va plateste prin intermediul meu clientul pe care il reprezint,  pentru ca el nu doreste sa fie contactat de 100 de agenti, pentru ca el nu vrea sa fie deranjat de la serviciu, pentru ca el m-a imputernicit pe mine sa ii fac marketingul proprietatii si sa ii reprezint interesele vis a vis de clienti si a inteles ca agentul imobiliar al cumparatorului, fie el si de la alta agentie, daca isi va da interesul sa vanda aceea proprietate va fi remunerat de catre el prin intermediul meu…

Eu am acest articol stipulat in contractul de reprezentare si daca nu il respect risc sa-l pierd si consider ca nu l-as deservi cum trebuie pe clientul care m-a angajat.

Deci, dragi colegi, reprezentarea nu inseamna exclusivitate, reprezentarea inseamna munca pe care eu si alti colegi de ai mei o presteaza mergand sa discute cu proprietari, consumand benzina, timp, facand marketingul acelei proprietati, avand cheltuieli totodata si intr-un final dupa ce obtin acel contract sunt gata sa imparta cu orice coleg din piata imobiliara constanteana comisionul pe care il vor obtine din acea vanzare.

 

 

In speranta ca nu am deranjat pe nimeni cu aceasta povestioara a mea, sper ca in viitor vor intelege si acei agenti (nu dau nume ca nu e frumos), ca eu le apreciez munca lor si ii respect pentru ca rezista in aceasta jungla imobiliara si as dori sa se abtina sa mai incerce sa strice contracte care asigura un comision si o colaborare fructoasa cu alti agenti care au inteles sistemul dar sunt mai conservatori.
Inchid prin a ura colegilor care nu poate sa vina la intalnirea din data de 15.12.2011 ,ora 12.00 la pensiunea ACASA a domnului Soare pentru a ciocni un pahar de sampanie, Sarbatori fericite !!!! si la cat mai multe tranzactii in 2012 !!!!!!

Gabriel Sorin Leu

Gabriel Sorin Leu

Cerificat de absolvire a cursului CRS (certified residential specialists); Certificat de absolvire a cursului CIREC (CEREAN International Real Estate Course); Membru international NAR (National Asociation of Realtors); Membru APAIR Romania Licenta nr CT-OO70; Asigurare profesionala de raspundere civila ASTRA asigurari PG090098115/01.03.2010

More Posts - Website

Preturile terenurilor au ajuns la cota de acum 7 ani. Unele continua sa scada … Pana unde?

December 5th, 2011 1 comment

Preturile terenurilor agricole, per hectar, din Europa. Desi Romania nu este in acest grafic, stim ca pretul mediu este in partea cea mai de sus

Desi Romania nu este in acest grafic, stim ca pretul mediu este in partea cea mai de sus, cu o medie sub 2.000 de euro/hectar

Preturile terenurilor au revenit la nivelul din 2004 – 2005, iar in zonele periferice si fara potential imediat de dezvoltare continua sa coboare … pana unde ? as risca sa ma intreb …

In 2011, preturile nu au inregistrat schimbari semnificative, desi unii proprietari le-au ajustat, in speranta unei tranzactionari mai rapide.

Mai mult, in cazul terenurilor cu potential de dezvoltare si indicatori urbanistici aprobati, putem aprecia ca preturile au atins un nivel minim…

Scaderile de pret sunt mai semnificative, in special in cazul terenurilor  situate in zone periferice sau cu probleme de finantare. Totusi interesul pentru terenurile de pe piata locala este in crestere fata de 2010 in principal si datorita schimbarii de atitudine fata de noii dezvoltari, mai ales fata de cei care au in vedere proiecte de spatii de birouri dar si fata de dezvoltatorii de zone rezidentiale pentru locuit, cu un interes deosebit pentru dezvoltarea de birouri unde deja exista cerere activa atat pentru Bucuresti, dar si in cele mai importante orase din tara.

Este de remarcat de asemenea ca cererea este concentrata pe terenurile cu toate autorizarile urbanistice obtinute si cu o localizare corespunzatoare pentru tipul de proiect avut in vedere.

De asemenea, se observa ca timpul mediu in care se incheie o tranzactie a crescut fata de anii precedenti, in special din cauza schimbarilor succesive ale regulamentelor de urbanism, dar si deoarece cumparatorii aloca o atentie sporita tuturor detaliilor tranzactiei.

In acest context apreciez ca cererea ar putea sa inregistreze o crestere in anul 2012, in special pentru segmentul de birouri si retail, iar tranzactiile vor asigura un nou reper din punct de vedere al preturilor in piata. In conditiile asezarii preturilor pe noile paliere, este de asteptat ca dezvoltatorii sa profite de aceste niveluri minime si sa reintre in  piata ceea ce am speranta ca va duce la aparitia unor noi proiecte ceea ce va conduce la o dinamizare a pietei imobiliare dar si la o revigorare atat a firmelor producatoare cat si a celor distribuitoare de materiale de constructii.

SA CONSTRUITI BINE!

Sa auzim numai de bine …..

MAPIC 2011- targul imobiliar nr 1

Pentru prima dată, MAPIC 2011 își îndreaptă atenția spre România.

Târgul imobiliar nr. 1  a organizat conferința:

„România 2012-2014. Noua eră a Retail-ului din România”

Piața imobiliară de Retail din România a fost analizată pentru prima dată în cadrul MAPIC, târgul imobiliar nr. 1 din domeniu. Evenimentul a avut loc în cadrul unei conferințe legate de segmentul de retail din România, pe 17 noiembrie, intitulată „România 2012-2014. Noua eră a Retail-ului din România”.

Printre subiectele discutate s – au regăsit:

  • PIB-ul de consum a crescut în 2011. Poate economia României fi considerată în creștere?
  • Noile proiecte anunțate și diferențele comparativ cu cele din trecut
  • Cum își contracarează Mall-urile existente competiția?
  • Există loc de creștere în anii următori?
  • Cum văd oamenii de retail aceste noi proiecte?

Experții care au vorbit în cadrul conferinței au fost 3 profesioniști de top,  jucători cunoscuți din domeniu care sunt, în acest moment, activi pe segmentul de Retail din România:

  • Dl. Ali Ergun Ergen, CEO Baneasa Shopping City
  • Dl. Christopher Shonn, CEO Argus
  • Dl. Sony Mordechai, Președinte și CEO Global Eye Investments

Conferința a avut loc în Sala de conferințe Agora, la Palais des Festivals et des Congrès.

Discuția a fost menită să prezinte persoanelor implicate în domeniul de retail și investitorilor, potențialul pieței din România și să ofere motive obiective care recomandă România drept o piața importantă pentru noii jucători interesați.

MAPIC este târgul nr. 1 de imobiliare din domeniu. Promovează relațiile dintre liderii de retail și imobiliare, încurajând colaborare, investiții și are ca scop reunirea industriei. MAPIC 2010 a atras peste 7.400 de participanți. Târgul a oferit oportunități extraordinare prin zona sa de business, programe de conferințe, evenimente de networking și comunitate online. Anul trecut, prezența segmentului de retail la MAPIC a crescut cu 30%. 2.000 de profesioniști din acest domeniu au fost prezenți, căutând parteneriate și spații, precum și informații cheie despre industrie. Cu nume mari care atrag proiecte impresionante și finanțări substanțiale, 2011 a fost un eveniment, cel puțin, la fel de promițător.

 

 

Despre pretul terenului, marja dezvoltatorului si pretul constructiei

October 25th, 2011 2 comments
pretul terenului, marja dezvoltatorului si pretul constructiei

calculam, calculam, poate nu ne da...

Sunt multe voci care sustin ca pretul terenurilor este inca mare in Romania si ca mai este loc de scadere, precum si ca acesta ar fi motivul pentru care pretul constructiilor este atat de mare.

Subscriu partial la prima idee dar ma dezic de cea de-a doua.

 

Terenurile agricole

Suntem de trei ani intr-o criza prelungita, la care nu cred ca am atins punctul de extrem minim, asa ca ne permitem sa credem ca pretul tuturor imobilelor (nu doar al terenurilor) va scadea. Chiar daca vinzi mai jos cumperi mai jos, asa ca una peste alta tranzactii se vor face si vor fi OK.

Spun totusi ca subscriu partial deoarece cu terenurile agricole lucrurile par a nu sta la fel: desi acum pretul terenului agricol este situat intre 1.000 si 3.000 de euro pe hectar, eu cred ca per ansamblu media acestui pret va creste. Afaceristi ce vor sa investeasca in agricultura sunt si pe masura ce vom resimti mai tare criza alimentelor preturile terenurilor agricole nu vor putea decat sa creasca.

 

Legat de preturile constructiilor

Joi, la un seminar pe teme imobiliare, domnul Bogdan Cernescu, directorul general al Erste Group Immorent, a afirmat ca: “În condiţiile actuale ale pieţei a porni de la costuri pentru stabilirea preţurilor de vânzare a locuinţelor este o abordare greşită. Trebuie să pornim de la preţurile la care se pot vinde locuinţele, iar piaţa ne poate da acest indicator. Trebuie apoi să mergem la costul de construcţie şi cel al terenurilor.  Terenurile sunt încă scumpe, cel puţin pentru dezvoltările rezidenţiale mari. Au scăzut, dar nu au ajuns acolo unde trebuie să ajungă”

 

Hai sa facem un calcul. In situatia unui dezvoltator care doreste sa construiasca un bloc cu 4 etaje, plus parter, la o medie de 50 metri patrati suprafata construita per unitate locativa:

–     5 niveluri impartite la 50 mp teren ocupat = 10 mp / apartament, teren in indiviziune – pentru blocul cu 4 etaje. La o medie de aprox. 500 euro / mp cost de piata al terenului = 5.000 euro costa terenul din pretul total al locuintei

 

Pentru construirea unui bloc cu 8 etaje plus parter.

–     9 niveluri impartite la 50 mp teren ocupat = 5,5 mp / apartament, teren in indiviziune – pentru bloc cu 8 etaje. La o medie de aprox. 500 euro / mp cost de piata al terenului = 2.750 euro costa terenul din pretul total al locuintei

 

Rezulta de aici ca daca terenul ar fi luat la jumatate de pret de catre dezvoltator (cumparat cu 250 de euro in loc de 500 euro / mp) si dat la acelasi pret cumparatorului nu s-ar reduce pretul unui apartament cu mai mult de 5%, in cazul blocurilor cu 4 etaje. Adica reducerea ar fi de 250 de euro x 10 mp = 2.500 euro.

La turnurile cu 8 etaje, suma de 1.375 de euro economisita este irelevanta din totalul de aproximativ 50.000 de euro pret al unui apartament nou.

 

În opinia domnului Cernescu preţul terenului pentru locuinţe nu trebuie să fie mai mare de 100 de euro pe un punct de CUT (coeficient de utilizare a terenului, care în cazul locuinţelor este de 3-3,5) pentru ca proiectele să ajungă la costuri de construcţie rezonabile.

 

Ce este de fapt CUT?

 

COEFICIENTUL MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (C.U.T.) – reprezinta raportul dintre suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor si suprafata parcelei. În calculul suprafetei construite desfasurate nu sunt incluse suprafata garajelor si a spatiilor tehnice amplasate în subteran, suprafetele balcoanelor si teraselor deschise precum nici cea a podurilor neutilizabile. În cazul mansardelor se considera conventional o suprafata egala cu 60% din suprafata nivelului curent.

In cazul exemplului meu cu blocul cu 4 etaje de mai sus presupunem CUT de 3, care permite o suprafata construita desfasurata pentru parcela noastra de 500 metri patrati de 1.500 de metri patrati: scazand 10% pentru spatiile in indiviziune raman 1.350 de metri patrati de apartamente: 5 apartamente si o garsoniera pe fiecare nivel.

 

1.500 de metri patrati x 100 de euro = 150.000 de euro (reiese un pret de 300 de euro per metru patrat de teren intravilan), fata de costul mediu actual mentional de mine de 500 de euro / mp * 500 metri de teren = 250.000 de euro

 

O economie de 100.000 de euro. Dar pentru cine?

 

Sa consideram doar o “linie”de apartamente de jos pana sus, ce calca pe doar 50 de metri patrati, pentru usurinta calculului.

 

Deci domnul Cernescu ar dori sa cumpere un teren de 50 de metri patrati cu 15.000 de euro, ca sa poata oferi cumparatorilor preturi rezonabile. Adica cu 300 euro per metru patrat de teren central intravilan cumparat, cum am socotit si mai devreme. Asta da dorinta!

Totusi, hai sa vedem daca chiar si la acest pret proiectul va ajunge la “costuri de construcţie rezonabile”.

Pentru oricare dintre cumparatori 50 metri patrati suprafata construita a apartamentului lui ori 60 euro, care este pretul de 300 de euro al terenului impartit la cele 5 apartamente care stau deasupra pe el, inseamna 3.000 de euro. Pretul mediu actual de piata este de aproximativ 500 de euro per metru patrat, adica, dupa aceeasi socoteala, 5.000 de euro de apartament.

Deci domnul Cernescu considera ca daca va lua teren cu 300 euro metrul in zone centrale sau foarte bune ale unui oras, Bucuresti, Constanta, etc, va putea scadea 2.000 de euro cumparatorului apartamentului, astfel incat sa ii ofere acestuia un “cost rezonabil”. Adica aproximativ 4% din pretul total. Dar daca nu ma insel atat poate obtine in cele mai multe cazuri un cumparator in acest moment prin simpla negociere directa cu vanzatorul.

NU! Adevarata afacere ar fi pentru dezvoltator, care obtine terenul ieftin si se poate apuca de constructie cu o investitie muuuuult mai mica.

 

Atunci unde se poate face scaderea?

 

Singurul cost care poate fi redus în vederea scăderii preţului de vânzare a locuinţelor este cel cu terenul, care se situează încă la niveluri foarte mari”, declara Daniel Fuchs, directorul general al companiei de consultanţă în sectorul imobiliar Spiegelfeld.

Oare asa sa fie, singurul cost?

 

Trecand peste dorinta iluzorie a domnului Cernescu de 300 euro metrul patrat de teren bine amplasat pentru constructii, incercam sa intelegem de unde putem obtine o reducere la pretul apartamentului, ca sa ni-l putem permite.

 

Nu ca terenul nu ar juca un rol, ca doar ne ofera 4% reducere din pret, dar NU DOAR pretul terenului joaca un rol existand si alte necunoscute intre care cele mai importante sunt:

 

–     Costul de constructie: care se poate duce pana la 50% din pretul locuintei, si care include o marja de castig pentru constructor de 20 – 40 %, adica 10 – 15% din totalul pretului apartamentului scos la vanzare si

–     Marja de castig a dezvoltatorului: as estima aici intre 20 si 40% din pret.

 

E clar ca dezvoltatorii doresc sa isi protejeze castigurile trecand cu vederea aceste doua elemente, de multe ori chiar ei fiind si constructori, asa ca ambele le sporesc profitul.

Dar in cazul in care dezvoltatorul este si constructor insumam marjele de castig, acestea ajungand cumulate la 30 – 55 % din pretul apartamentului. Acum incepem sa intelegem ca de aici s-ar putea scadea ceva.

 

In cazul unui dezvoltator cumpatat ca pretentii marja de castig cumulata va fi la nivel inferior, adica spre 30%: si inca de aici el poate scadea chiar pana la jumatate, adica inca 15% din pretul total. Fata de exemplul meu (50.000 pret initial de vanzare) avem de scazut:

–     4% de la teren, si

–     15% de la dezvoltator

adica impreuna suma de 9.500 de euro, rezultand pretul final de vanzare de 41.500 de euro.

 

Iar daca unui dezvoltator cu marja medie cumulata de castig (42%) îi scădem jumătate:

–     4% de la teren, si

–     21% de la dezvoltator

pretul final de vanzare devine 37.500 de euro!

 

Credeti ca la preturile acestea un apartament intr-un bloc nou s-ar putea vinde mai repede? Ar fi mai multi cumparatori pe piata? Chiriile ar scadea? Preturile imobilelor vechi ar scadea in consecinta?

Va las sa reflectati.

Mihai Stan

Mihai Stan

Economist de profesie, trainer de vanzari ca vocatie, familist de placere, blogger in timpul liber si administrator de portal imobiliar ca ocupatie.

More Posts - Website - Twitter - Facebook