Daca te invarti acum prin piata imobiliara dorind sa cumperi sau sa vinzi o proprietate, sau vrei sa iti ipotechezi locuinta, sau daca vrei sa investesti in domeniul imobiliar, pazeste-te de escrocii pe care ii poti gasi acolo: in plasa lor cad chiar si cei mai inteligenti oameni.

Eu personal am pierdut foarte multi bani cazand in plasa intinsa de astfel de persoane: si nu surprinzator e faptul ca pe toti i-am numit prieteni inainte de a se intampla evenimentul neplacut.

Despre alte escrocherii am aflat de la alti prieteni de-ai mei, iar despre unele doar am citit.

Iata cateva dintre inselatoriile imobiliare clasice si sfaturi ca sa le poti evita.

 

Cine poate fi un escroc profesionist?

Cei mai priceputi si periculosi escroci sunt cei care au ajuns in relatia cu tine la un anumit nivel de incredere.

Persoanele cu care lucrezi in fiecare zi, chiar si anumiti membri ai familiei, sau unele persoane recomandate cu buna credinta de prietenii tai, se pot dovedi a fi escroci periculosi care urmaresc sa te lase fara bani in buzunar.

Cand „ne imprietenim cu altii” mecanismul de aparare din creierul nostru slabeste, iar scepticismul nostru se reduce. Escrocii folosesc acest mecanism ca sa „te agate”. Nu spun ca nu este in regula sa iti creditezi cu incredere prietenii, familia, partenerii de afaceri, dar continua sa fii sceptic la ofertele de afaceri pe care ti le propun acestia. Cere intotdeauna si sfatul unuia sau a doua persoane confidente, sau de la unul sau doi consilieri financiari pe care ii ai: chiar daca termenul poate parea inexistent in Romania, intra aici orice mentor financiar pe care il ai aproape, care a demonstrat prin realizarile proprii ca se pricepe la genul acela de business care ti s-a propus tie. Fa asta inainte de a face urmatorul pas.

 

1. Schema Ponzi in imobiliare sau actiuni bursiere.

Escrocii care utilizeaza aceasta inselatorie imobiliara au bursiera se bazeaza pe cea mai profunda dorinta a victimei: sa primeasca bani printr-o investitie ieftina si usor de realizat, in care sa nu-si bata capul prea mult dar sa aiba un profit imediat. Prin acest sistem „afaceristul” colecteaza bani de la mai multe victime, platind inapoi catre aceleasi persoane o mica suma de bani care sustin ei ca este “profit”. Aceasta este „dovada” ca sistemul functioneaza, iar „investitorii” sunt incurajati astfel sa plateasca in continuare sume mai mari de bani. In realitate ei au primit o suma mica de bani de la o alta persoana care a cazut in plasa escrocului.

De multe ori astfel „se vand” proprietati imobiliare intr-o alta tara, pentru ca suna exotic si oamenii cred ca vor profita intr-un fel de o noua descoperire, o noua piata sau o nisa de profit,mai ales daca li se transmite si o data limita.

In afara domeniului imobiliar, mie mi s-au intamplat cateva astfel de abordari ca propuneri de investire in tot soiul de actiuni pe piata bursiera: mi s-a parut ciudat ca cei care ma abordau erau din celalalt capat al lumii (de unde aveau numarul meu de telefon?), unii din Hong Kong, altii din America iar unii „mai de aproape” din Ungaria. Dupa ce am verificat site-ul uneia dintre aceste firme (asiapacificgroup.com) am constatat in acel moment ca, desi era un site foarte frumos, era totusi un site construit exclusiv in flash, deci invizibil pentru motoarele de cautare si nici nu functionau doua linkuri importante pe el: Terms and Conditions (!!!) si Contact ( ), practic cele esentiale ale oricarui site. Deci nu stiai ce cumperi si nu aveai cui te adresa. Astazi am verificat din nou si vad ca acest site nici nu se mai incarca: (desi poate gresesc) imi confirma faptul ca eram intr-o schema Ponzi. Imi propusesera actiuni cu tranzactionare la zece zile din partea Google, Coca Cola, Microsoft. De la 10.000 de euro suma minima initiala pentru a incepe imi „facusera o reducere” (dupa cateva saptamani de vorbit prin telefon si multa engleza exersata de mine) pana la 300 de euro, cu dublarea banilor.

In domeniul imobiliar mi s-au propus (si mi se propun in continuare pe email) investitii in strainatate: nu pot sa va dau acum adresele de site-uri pentru ca inca nu sunt sigur ca este o schema Ponzi, dar „am oferte avantajoase” din Tailanda,  Turcia, Grecia, Brazilia si Egipt – ansambluri rezidentiale cu poze si specificatii propuse de o firma din Marea Britanie (zic ei). Ceva gen „cumperi si iti garantam inchirierea pentru urmatorii 5 ani cu 12% ROI pe an”. ROI fiind prescurtarea de la Return of Investment – Returnarea Investitiei.

Cum te poti proteja?

–          Verifica-i pe ei: verifica-le cu atentie site-ul, intalneste-te cu o persoana din staff-ul lor („cei din Ungaria” de care va spuneam au renuntat sa ma mai sune cand le-am spus ca vreau sa ma intalnesc cu un angajat de-al lor). Daca nu ii poti verifica sau ai unul doua elemente care nu se leaga, fugi.

–          Controleaza businessul. Va spuneam mai sus de „ofertele mele avantajoase”, dar pe care nu le pot verifica pentru ca acele ansambluri nu sunt inca construite. As putea sa ma duc pana acolo ca sa verific, dar risc ca acolo sa nu mai dau de nimeni, desi acum baietii astia imi zic ca ma vor astepta la avion. Eu cred ca ei conteaza pe faptul ca majoritatea oamenilor doar zic ca fac verificari si nu fac in realitate. Daca nu poti controla mersul lucrurilor, las-o balta: sigur e teapa.

–          Intreaba-te mereu: „Nu este cumva prea frumos ca sa fie adevarat?”. Sa stii ca nu te-ai nascut sub o stea norocoasa: daca nu muncesti nu vei castiga bani, sa fii sigur. Poate ca nu ma crezi sau nu iti place ce citesti dar cand iti spun lucrurile astea iti sunt cel mai bun prieten, iar cine iti spune altfel iti vrea raul (sau banii …).

 

2. Inselatorii la nivelul pietei tale locale.

 

Eu recomand oricui ca inainte sa cumpere un imobil in alta localitate pe care apoi sa il inchirieze, sa inceapa prin a cumpara ceva din piata locala pentru a stabili daca va putea lucra efectiv in acest model: vezi http://imobiliare.topestate.ro/lumea-imobiliara/sfat-12-pasi-catre-succes-cum-sa-faci-bani-din-afacerile-imobiliare/

Insa escrocii stiu ca oamenii sunt prinsi cu garda jos daca vor folosi fata de ei repere familiare sau nume cunoscute. De exemplu daca cineva iti spune din senin sa investesti bani intr-o nu-stiu-ce cladire din lumea larga, vei ridica din sprancene. Dar daca acel cineva iti va spune ca are un pont pentru a cumpara la un super pret o proprietate intr-o cladire pe langa care tu treci zilnic cand faci naveta dimineata, ar putea fi mult mai credibil.

E cumva similar cu o chema Ponzi, este prea frumos ca sa fie adevarat, si de regula escrocul te descurajeaza sa verifici spunand ca pontul este doar al lui din anumite motive iar tu ori mergi pe mana lui, ori pierzi o „oportunitate”. Se aplica deseori la imobile in constructie incipienta sau stopate de la constructie, unde nu poti face verificari.

Cum te protejezi?

–          Investigheaza dincolo de suprafata. Acceseaza site-ul. Cauta o persoana de contact al acelei cladiri si nu-ti fa griji ca escrocul te-a sfatuit „sa nu il sari”. Daca lucrurile sunt reale, nu ai sa-l sari. Contacteaza muncitorii de pe santier sau vecinii care iti pot da relatii despre proprietar si vorbeste direct cu el.

–          „Imi dai marfa, iti dau banii”. Acesta este un principiu care te scoate intotdeauna din itele intinse de un escroc. Nimic nu poate fi atat de ezoteric intr-un business si cu atat mai mult intr-o tranzactie imobiliara.

 

3. Fraude cu titluri de proprietate copiate

 

Cei care ma cunosc stiu ca eu nu cred cand cineva imi spune ca este proprietar peste nu-stiu-cate mii de hectare de teren agricol. Pentru ca de-a lungul timpului am avut multe solicitari pentru cumpararea suprafetelor mari, am verificat destul de bine aceasta piata. Am facut deplasari in diverse judete pentru a verifica informatiile in interesul clientului meu si a tranzactiei mele si nu am avut nici macar o data succesul de a da peste un proprietar adevarat cu 1.000 sau mai multe hectare. In schimb am dat peste teancuri de copii dupa multe acte de proprietate si o multime de vorbe pe care le-as caracteriza ca „vrajeala”. De obicei mi se spunea ca trebuie sa acontez mai intai si dupa aceea vor veni proprietarii tuturor titlurilor sa imi semneze, chipurile ca sa nu isi piarda escrocii ponturile. Sau ca vor veni ulterior la notariat.

Sunt sigur ca unii dintre acesti „proprietari” au avut sau vor avea succes fata de alti clienti sa vanda hartie si promisiuni.

Ce faci in cazul acesta?

–          Soliciti copii dupa acte ca sa le vada si avocatul tau. Daca vor sa te insele vor da inapoi.

–          Nu semnezi si nu scoti banii. Cum ai putea sa semnezi cu altcineva decat cu proprietarul?

 

4. Substituirile de persoana

Daca citesti ziarele regulat vei fi aflat ca un anume notar a autentificat actele unui vanzator care nu era de fapt persoana reala. Sau ca buletinul era fals. Asa ca imobilul „s-a vandut” fara stirea proprietarului real, fiind afectati atat vanzatorul adevarat cat si cumparatorul de buna credinta.

Crezi ca notarul a gresit sincer, sau a fost pacalit de vanzatorul simulat? De cele mai multe ori trebuie sa te gandesti ca e o combinatie intre el si „vanzator”.

Eu in zona mea cunosc notarii unde „poti semna orice, oricum”. Tu ii cunosti pe ai tai?

Ce faci daca ai suspiciuni ca ar putea fi un astfel de caz?

–          Daca esti proprietar, protejeaza-ti titlul. Actele se tin, chiar si in casa, in locuri sigure si intime. Protejeaza-ti de asemenea si celelalte date personale care ar putea fi folosite, numarul contului IBAN, CNP-ul.

–          Semneaza doar la notarul tau. Daca nu ai un notar al tau, macar schimba-l pe al lui: solicita semnarea la un alt notar, care are cabinet cat mai in centrul orasului. Daca e in centru inseamna ca are clientela si nu duce lipsa incasarilor, asa ca e mai greu de crezut ca poate inchide ochii la ceva.

–          Verifica personal TOATE actele vanzatorului, incluzand si actele de identitate. Daca nu ai experienta in a recunoaste o poza schimbata intr-un buletin de identitate format vechi, sau cum arata un fals in cartile de identitate noi, sau daca ai un cat de mic dubiu, solicita schimbarea imediata a notarului. Nu-ti fie jena: un notar nu e un zeu. Nu vrea? Retrage-te.

 

5. Titluri de proprietate anulate, imobile deja vandute sau propuse la demolare, sau combinatii cu notarul public

Cred ca stii ca la orice vanzare trebuie ca notarul sa aiba toate actele originale ale vanzatorului precum si un extras de carte funciara (care arata cine este proprietar in realitate si ca nu sunt probleme cu tertii) si un certificat fiscal (care iti spune ca nu sunt datorii fata de stat). Insa aceste acte iti arata si ca titlul sau contractul de vanzare este in continuare valabil, si ca nu s-a vandut deja altcuiva, sau ca nu are o interdictie de vanzare din alte considerente.

Chiar daca este obligatie legala exista anumiti notari care gasesc vre-o metoda „sa sara” peste unul dintre aceste acte. La fel cum sar acum peste obligatia legala a prezentarii certificatului energetic la semnarea notariala, prin degrevarea de responsabilitate facand vanzatorul si cumparatorul sa semneze cum ca sunt de acord sa cumpere in aceste conditii.

Sau peste adeverinta obligatorie de la asociatia de proprietari in cazul vanzarii unui apartament, sau peste adeverinta obligatorie din partea regiei de electricitate. Daca esti agent imobiliar stii la ce ma refer, nu?

Mie, personal, in anul 2000 mi s-a intamplat ca din cauza unei notarite din Constanta sa pierd un acont de 1.000 de dolari. Aceasta escroaca mi-a confirmat telefonic ca o cunoaste pe o femeia care era in biroul meu si care vroia sa isi vanda apartamentul la un pret de chilipir. Mi-a confirmat de asemenea ca actele sunt la ea la birou, ca nu au nici o problema din punct de vedere al transferului de proprietate si ca luni (pentru ca atunci cand s-a intamplat faza era sambata si nu lucra) ne va face antecontract notarial. Luni am fost la ea in birou, mi-a spus ca nu-i adevarat ca am vorbit cu ea (desi am avut un martor in biroul meu si am sunat din nou pe telefonul ei de la birou, verificand ca era acelasi de pe cartea de vizita) si ca apartamentul doamnei nu se poate vinde deoarece l-a dobandit sub interdictia legii 112.

I-am facut reclamatie penala, dar solicitarea politiei a fost respinsa de ministrul justitiei din acel moment. Politistul care instrumenta cazul meu mi-a aratat inca un teanc de dosare pentru aceeasi escroaca notarita, pentru care ceruse IUP (incepere a urmaririi penale) si primise aviz negativ, in acea perioada notarii avand imunitate penala.

Cum sa te protejezi?

–          Nu te duce la notarul propus de vanzator, ci mergi la notarul tau.

–          Solicita toate actele obligatorii, fara sa accepti rabat de la vreunul dintre ele. Ba chiar poti sa ceri si in plus, daca nu esti sigur de ceva. Mai bine sa fii caracterizat drept tipicar decat sa pierzi bani.

–          Nu te grabi. Nu face ca mine. Ce daca e sambata? Nu cumva e prea frumos ca sa fie adevarat? Asteapta pana luni si vezi cu ochii tai actele.

 

6. Avansuri platite pe internet sau intr-o alta forma

Legat de situatia de la punctul 3, exista si varianta in care escrocii sa iti ceara de la primele discutii telefonice plata unei mici sume de buna credinta in avans, de multe ori pe internet sau intr-o alta forma de la distanta. Motivatia poate fi diferita: ca sa vezi actele, ca sa demonstrezi ca vrei cu adevarat sa cumperi, ca sa poata veni in localitatea ta la intalnirea cu tine sau „sa ti se dea sansa de a fi cumparator favorizat”. Ti se vor transmite de pe un email @yahoo.com sau altele gratuite cateva acte generale, de genul unui plan al zonei colorat peste suprafetele unde spun ei ca este terenul, ca sa te incante, poate chiar si vre-un act de pe la primarie. Dar nu vei vedea nimic mai mult decat daca platesti un avans.

Acesti artisti ai inselatoriei colecteaza sume mici, dar de la cat mai multi clienti care reactioneaza la anunturile lor postate pe internet. Stiu ca cei inselati foarte rar vor reclama la politie, deoarece suma este mica, insa aplicata pe un numar suficient de mare de oameni le ofera un profit solid si relativ usor.

Eu stiu chiar si agenti imobiliari care s-au lasat pacaliti de astfel de actori.

Cum faci?

–          Nu trimiti nici-odata bani pe net, Money Transfer, etc. Banii se dau intotdeauna personal, se numara si se semneaza pentru ei.

 

7. Pacaleala constructorului

Se intampla cand ti se promite ceva, platesti, si ti se da o lucrare de o calitate absolut diferita, evident mai proasta. Asta daca ti se mai da ceva.

In momentul in care am vrut sa imi transform apartamentul de la etajul 4 in duplex printr-un proiect de mansardare deasupra terasei blocului, am contractat (impreuna cu ceilalti trei vecini ai mei de nivel) un constructor. Niciunul dintre noi nu stiam firme de constructii care se pot ocupa de o astfel de lucrare mare: asa ca am semnat cu acesta un contract simplificat, platind in avans fiecare dintre noi 180 de milioane de lei vechi, adica jumatate din lucrare. Pentru banii acestia am primit doar decopertarea blocului si nimic altceva, fiind nevoiti sa o luam de la capat cu o alta firma si alti bani. A doua oara am avut mai mult noroc.

Astfel de probleme s-au mai intamplat si celor care au cumparat mansarde construite ca un etaj separat deasupra blocului, dar unde nu s-au respectat promisiunile initiale facute de executantul lucrarii. Cum poti demonstra ca ai platit o anume calitate la faianta si ai primit alta? Sau ca ai fost pacalit cand nu ai stiut / nu ti s-a spus ca apartamentul iti va fi livrat fara usi interioare si obiecte sanitare?

Cum te protejezi?

–          Nu simplifica contractul. Noi ne-am grabit sa demaram lucrarea si nu am mentionat foarte clar TOATE lucrarile pe care le vrem, termenul limita de executie si penalizarile pentru neexecutare sau depasire. Tu specifica-le.

–          Nu plati bani in avans ci negociaza sa ii platesti pe masura indeplinirii anumitor etape in constructie.

–          Mentioneaza in contractul cu constructorul obligatia responsabilitatii solitare si solidare a administratorului firmei alaturi de firma sa. In cazul in care firma va intra in lichidare sau faliment, mai ai o sansa urmarind in instanta bunurile administratorului.

–          Lucreaza numai cu contractantii in care ai incredere si care au reputatie buna dovedita.

 

Concluzii?

Toate cele de mai sus sunt escrocherii imobiliare tipice, insa tine cont ca aceasta lista nu include toate abordarile.

Fii precaut.
Aminteste-ti intotdeauna ca, desi este adevarat ca orice investitie comporta un risc, asumarea de riscuri nu se traduce intotdeauna in profit. Examineaza intotdeauna modelul de afaceri pe care persoana de contact ti-l prezinta si intreaba-te (pe tine si pe alte persoane in care ai incredere) daca are sens.

Daca crezi ca este prea frumos sa fie adevarat, probabil ca asa este.

Atentie:
• Cei mai buni escroci sunt cei care deja au stabilit un nivel de incredere cu tine – nu sunt straini.
Si inca o data:
• Daca este prea frumos sa fie adevarat, probabil ca este.
• Doar pentru ca iei o investitie cu risc nu inseamna ca vei face profit.