Eterna şi fascinanta Românie - Terenurile agricole

Deţinătorii de terenuri agricole şi arendaşii sunt egali în drepturi, dar unii sunt mai egali ca alţii

Statul îşi ia adio de la impozitele intermedierii imobiliare

 

Agenţii imobiliari care se ocupă cu intermedierea vânzării terenurilor agricole trag un semnal de alarmă. Dreptul de preemţiune al arendaşilor, consacrat  în 2011 de Codul Civil, pune piedică oricărui proprietar al unui teren agricol să dispună de terenul său, după bunul plac. Asta, în ciuda Constituţiei, care prevede că proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Cu toate acestea, Codul Civil “leagă” de glie proprietarul oricărui teren dat în exploatare: dacă arendaşul nu este de acord, deţinătorul terenului nu îl poate vinde. În afară de ridicolul situaţiei, circa 3500 de arendaşi din judeţ [Constanţa, n.r.] pot dispune oricând de bunul ce nu le aparţine, după chef. Astfel statul îşi ia adio de la sumele cuvenite ca impozite pe intermedierile imobiliare. Iar treburile merg din ce în ce mai prost. Iar Codul Civil românesc se apropie din ce în ce mai mult de Codul lui da Vinci...

Şi pentru că haosul este desăvârşit, am întocmit în cele ce urmează un ghid stupid, păgubos şi ridicol al modului în care se dreg treburile ţării. Atenţie: nu încercaţi aşa ceva acasă!

 

Mai întâi: un pas în faţă binişor...

 

Din dorinţa de a stimula apariţia unor exploataţii agricole cât mai mari şi pentru a preveni ineficienţa agriculturii pe suprafeţe fărâmiţate, statul a inventat în anul 1994 un text reuşit, din punct de vedere gramatical: Legea 16, a arendării. Astfel, proprietarul unui teren agricol, care dorea la un moment dat să îşi înstrăineze proprietatea, trebuia mai întâi să obţină o negaţie, un act din partea arendaşului care exploata proprietatea. Mai pe scurt, legiuitorul conferea un privilegiu celui ce muncea terenul: arendaşul putea să cumpere cu prioritate acel teren, în faţa soacrei, copilului, sau nepotului proprietarului. În 2005, prevederea legală care practic batjocorea dreptul de proprietate a fost abrogată, prin Legea 247, a reformei în domeniile proprietăţii şi justiţiei.

Era, dincolo de interesele mai mult sau mai puţin legitime, o eliminare a unei nerozii colectiviste falimentare, a unei apucături totalitare de conservare a avutului obştesc, a unei metehne jalnice garnisite cu iz comunist: în fond, cine poate trece cu cizmele peste dreptul unui proprietar, care vrea să dispună după bunul plac de avuţia sa?

 

Şi alţi doi paşi în urma lor

 

Noul Cod Civil reconfirma, în 2011, dreptul arendaşului de a bloca vânzarea oricărui teren agricol al proprietarului ce îi dădea terenul în exploatare. Astfel, Codul Civil românesc prevede: vânzarea terenului agricol se poate face numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune de către arendaş. Nici o vânzare de teren nu poate avea loc, câtă vreme arendaşul nu binevoieşte să emită negaţia prin care arată că nu este interesat de achiziţie. Iar cel din urmă poate abuza, după cum pofteşte, de poziţia privilegiată. El poate motiva, în orice moment, că terenul se vinde cu un preţ agreat numai de el, el poate bloca vânzarea, pentru că a angajat credite pentru retehnologizare şi susţine în faţa proprietarului prostit în faţă că îşi strică relaţia cu banca, el poate da peste cap circuitul intermedierii imobiliare, pentru că pune frână circulaţiei terenurilor.

Pe scurt: arendaşul deţine controlul, iar proprietarul de drept este lezat, prin imposibilitatea de a face ceea ce doreşte cu ceea ce îi aparţine. Să mai adăugăm ceva: evidenţele agricole arată că în judeţul nostru există circa 3.500 de arendaşi care pot lovi în cei 6.600 de fermieri sau în multi alți proprietari de terenuri agricole aflate sub contract de arendă, dacă se simt ameninţaţi în dreptul consacrat de legea lor, sau dacă cei mulţi, din urmă, îndrăznesc să îşi scoată terenurile la vânzare. Bun, până la urmă putem admite că autorul Codului Civil românesc este un arendaş în cizme de cauciuc, care şi-a suflecat mânecile, şi-a stupit în palme şi şi-a ajutat puţinii fârtaţi să se cocoaţe deasupra celor mulţi şi... muţi. În fond, nimic nu trebuie să ne mire, câtă vreme în Camera Deputaţilor se admite că poţi face parte din Comisia Juridică chiar dacă nu ai tangenţă cu studiile de specialitate, dar ai tangenţe definitive şi irevocabile cu legea penală.

 

Bani albi pentru zile negre, sau bani negri pentru... gulere albe?

 

Acum vine partea cea mai interesantă. Un agent imobiliar specializat în intermedierile de terenurile agricole ne descrie cel mai bine ridicolul şi pericolul situaţiei, de care se loveşte tot mai des. Găseşte proprietarii interesaţi să vândă, de multe ori oameni în vârstă. Le facilitează obţinerea tuturor actelor fiscale şi cadastrale, publică pe costuri proprii vânzarea proprietății, identifică investitori interesaţi de tranzacţii, iar în cele din urmă constată că vânzarea nu poate avea loc către clientul găsit, fiindcă aşa vrea arendaşul, pentru că îşi exercită dreptul de preemţiune. Pică tranzacţia, pică preţul corect, pică şi comisionul de intermediere. Să calculăm: piaţa locală înregistrează vânzări de opt mii, până la 14 mii de lei pe hectar, la fiecare tranzacţie. Piaţa reglementată aduce statului, tot la fiecare tranzacţie, un impozit din comisionul agentului imobiliar.

Toată alergătura şi munca sunt în zadar. Agentul pierde clienţi, însă şi statul pierde. În nici un moment, arendaşul nu va fi interesat să scape din mână un teren pe care îl poate obţine mai ieftin. Aşadar, din start, un impozit mai mic. Sau, mai rău, arendaşul poate dirija terenul respectiv, contra unui comision stimulativ de 200-300 de euro, către un alt client. Impozitul statului rămâne frumos în alte buzunare, după principiul proletar „de la fiecare, după posibilităţi, fiecăruia - după necesităţi“. Şi, uite-aşa, o ia statul în freză, o dată.

Dar statul o mai poate lua în freză, încă o dată.

Acelaşi agent imobiliar ne anunţă că, în ultimii doi ani de “domnie” a privilegiului conferit arendaşilor de Codul Civil, satul nostru milenar şi veşnic s-a pricopsit cu o nouă specie, samsarul de terenuri, clasă zoologică situată spre vârful lanţului trofic, peste proprietarul de teren şi imediat sub arendaş şi funcţionarul Primăriei. Exemplarele aflate în stare de libertate sunt văzute de orice curios (fie el simplu trecător, sau simplu poliţist) cum îşi fac veacul prin cârciumile din faţa Primăriilor, gata să pună mâna pe orice teren scos la vânzare. De multe ori, ne spun cei păţiţi, omul de bună credinţă merge mai întâi la Primărie şi anunţă că vrea să îşi vândă terenul. Funcţionarul dă fuguţa la samsarul vopsit în agent imobiliar, acesta sufocă proprietarul cu oferte ale numeroşilor clienţi din „portofoliu“, iar ecuaţia cu multe necunoscute (pentru stat) este întregită de arendaş. Triumviratul rural de succes a inventat şi un circuit al unor comisioane mulse cu sârg de pe urma bietului proprietar, care ajunge să îşi vândă terenul pe nimic. Comisioanele, care de fapt sunt şpăgi nesimţite, se scurg în buzunarele celor trei (dintre care unul este funcţionar public), iar statul rămâne cu buzele umflate.

Cât timp? Cât timp ţine…

 

 

[articol apărut în Ziarul de Imobiliare, ediţia de Constanţa, 15.martie.2013]