Zeci de locuinţe şi terenuri din Constanţa, executate silit

Asociaţia Bancară Europeană recomandă băncilor româneşti să ajute clienţii cu probleme de rambursare

 

Asociaţia Bancară Europeană (EBA), organizaţie care supraveghează băncile la nivel european a publicat recent o recomandare prin care cere băncilor să facă toate eforturile pentru a elabora planuri de salvare pe termen lung a clineţilor care au contractat credite ipotecare şi au dificultăţi de rambursare. Căile juridice care implică executarea silită a datornicilor ar trebui să fie ultima soluţie, abia după ce băncile au epuizat orice forme de reeşalonare a creditelor ipotecare, în caz de neplată. EBA cere băncilor să ia în calcul modificarea dobânzii, a tipului de credit, amânarea plăţii ratelor, sau chiar întinderea perioadei de rambursare pe o perioadă mai lungă. Mai pe scurt, măsuri pe termen lung, care să evite pe cât posibil executarea silită, de multe ori nefavorabilă chiar băncii. Până la această oră, nici Banca Naţională a României, nici Autoritatea pentru protecţia Consumatorilor, nici altă autoritate nu au adoptat decizii care să rezulte din recomandarea Asociaţiei Bancare Europene, însă este de aşteptat ca băncile să fie „convinse“ să adere voluntar la recomandările organizaţiei bancare europene. Recomandarea este cât se poate de oportună. Asemeni instituţiilor omologe americane care au declanşat actuala criză, băncile din România au fost la rândul lor mai puţin prudente, mai lacome şi prea grăbite să îşi acopere pierderile, pe termen scurt. Dacă privim un singur website de profil local, putem vedea că executorii judecătoreşti scot la valorificare în întreg judeţul Constanţa 29 de case, 23 de apartamente şi şapte terenuri, cu o valoare de pornire de peste 1,2 miliarde euro. Ca urmare a imposibilităţii achitării ratelor la diferite credite cu ipoteci, bunurile sunt scoase la mezat, dar nimeni nu poate garanta că băncile creditoare îşi vor recupera integral sumele împrumutate. 

 

Creditul ipotecar este un credit pe... viaţă

 

Tocmai de aceea, la contractarea unui astfel de împrumut, solicitantul ţine cont, în primul rând, că noul apartament, sau casă, este un bun de care va depinde calitatea vieţii şi care necesită un efort financiar prelungit pe 20, sau chiar 30 de ani. Dacă împrumutatul cântăreşte cu maximă seriozitate cum va plăti ratele aferente creditului şi banca, la rândul ei trebuie să ţină cont de toate problemele care pot apărea pe termen lung. Experienţa a dovedit că în această relaţie fiecare dintre părţi a greşit. Tocmai de aceea, autoritatea bancară europeană a elaborat normele prudenţiale menite, nu neapărat să încline balanţa în favoarea uneia dintre părţi, cât să contracareze consecinţele riscului de neplată. Mergând însă mai departe, nimeni nu s-a gândit la anularea unei părţi a datoriilor, nici măcar Asociaţia Bancară Europeană, chiar dacă, la nivelul relaţiei statelor cu organisme financiare Mondiale (FMI) măsura s-a dovedit una salutară. EBA recomandă în schimb băncilor să diminueze efortul financiar al debitorilor cu probleme, în aşa fel încât aceştia să poată plăti o rată lunară nu doar pe termen scurt, dar şi pe termen lung (peste cinci ani), în aşa fel încât să nu se ajungă la un nou blocaj. Băncile trebuie să îşi salveze clienţii, până să îi execute silit, recomandă Asociaţia Bancară Europeană.

Elementele care compun creditul ipotecar

 

Nu vorbim aici de comisioanele ascunse, o altă piedică în calea contractanţilor de credite şi nici de modalităţi de plată în monede „exotice“. Creditul ipotecar înglobează proprietatea cumpărată, finanţatorul (bancă sau insituţie financiară nebancară), ipoteca asupra imobilului - garanţie pentru credit, beneficiarul împrumutului (proprietarul locuinţei achiziţionate prin împrumut), creditul propriu-zis şi poprirea, sau executarea, ca opţiune a creditorului pentru a-ţi putea recupera împrumutul. Aceste şase elemente pot crea, pe parcurs, anumite riscuri, iar ultima soluţie, executarea silită, poate fi defavorabilă chiar băncii, susţin experţii EBA. Un prim semn care semnalizează impasul este momentul în care împrumutatul întâmpină probleme în achitarea integrală a unei rate.

Pe de alta parte, creditul ipotecar poate avea anumite riscuri. Unul dintre aceste riscuri este că debitorii ar putea întâmpina dificultăti in rambursarea creditului, adica sa ajunga in situatia în care nu mai pot tine pasul cu scandentarul ratelor lunare la credit.  

Problemele financiare pot provoca un mare stres debitorului, de aceea angajamentul proactiv timpuriu este crucial pentru a identifica o solutie viabilă pentru rezolvarea situatiei celui imprumutat. O astfel de solutie este, de obicei, preferata si de creditor, deoarece castigul in urma unei executari silite ar putea fi mai mic, precizeaza EBA.

Bancile trebui sa faca toate eforturile pentru a salva beneficiarii de credite ipotecare cu probleme, iar recurgerea la caile juridice ar trebui luata in considerare numai atunci când au fost utilizate celelalte alternative, mentioneaza EBA.

Chiar înainte ca debitorul sa ajunga în dificultatea de plată, exista, de obicei, semne de avertisment pentru un credit cu probleme. Incapacitatea debitorului de a-si achita o rata in intregime il poate determina pe acesta sa nu mai plateasca nimic si, prin urmare, exista riscul de a intra într-un nivel nesustenabil de îndatorare. Identificarea si contactarea debitorului într-un stadiu timpuriu poate reprezenta o abordare foarte eficienta pentru creditor. De asemenea, este important ca debitorii sa fie încurajati să informeze banca cu privire la orice dificultăti financiare care i-ar putea împiedica sa-si achite la timp ratele. În acest context, Asociaţia Bancară Europeană propune coborârea efortului financiar al împrumutatului, astfel încât acesta să poată achita ratele în viitor, până la stingerea împrumutului. Ca un pas mai departe EBA menţionează doar opţiunea de vânzare voluntară a imobilului ipotecat.

 
Un efort financiar mai redus pe termen lung

Codul de bune practici elaborat de Asociaţia Bancară Europeană cuprinde extinderea perioadei de rambursare a creditului ipotecar, modificarea tipului de credit, amânarea pentru o perioadă a plăţii unei părţi, sau întregii rate, preluarea mai multor credite şi consolidarea într-unul singur, modificarea dobânzii, acordarea unei perioade de graţie la plata ratei. Recomandările merg mai departe şi prevăd capitalizarea sumelor restante (adăugarea sumelor restante la ratele viitoare) şi acordarea de asistenţă pentru vânzarea voluntară a locuinţei ipotecate. Totuşi, Asociaţia Bancară Europeană mai precizează că soluţia capitalizării restanţelor nu poate fi întotdeauna o soluţie viabilă. „Băncile ar trebui să ia în considerare atât protecţia consumatorilor cât şi perspectivele prudenţiale, având ca principal obiectiv măsura de salvare să nu se concentreze doar pe termen scurt, ci să fie sustenabilă pe termen lung.“

 

 

[Articol apărut în Ziarul de Imobiliare, ediţia de Constanţa, 25.iunie.2013]