Acest site folosește cookie-uri pentru a analiza traficul și a cuantifica anunțurile. Află mai multe OK

Sfaturi imobiliare, Casa, Gradina si Amenajari, Sfaturi financiare, Sfaturi juridice, Intrebari frecvente, Pregatire si specializare, Articole proprii, Articole parteneri, TopEstate în Presa,

Tip tranzacţie
Tip proprietate
Adauga anunt

Articole imobiliareLumea imobiliara

Articole


vezi cele mai citite articole anunta-ma cand se adauga Articole proprii noi
  • Evaluările imobiliare în contextul pandemiei

    Evaluările imobiliare în contextul pandemiei - Articole

    Măsurile actuale luate de guvern privind obligativitatea de a sta la domiciliu, închiderea multor afaceri considerate neesențiale precum și impactul psihologic asupra populației determină în mod evident o încetinire fără precedent a activității imobiliare.

    Blocajul pieței imobiliare actuale ne face să anticipăm scăderea prețurilor apartamentelor, caselor și terenurilor, fără a putea ști, totuși, ritmul scăderii și care va fi nivelul și momentul la care acestea se vor stabiliza.

    Pentru un evaluator imobiliar – ce trebuie să estimeze valoarea proprietății ce garantează împrumutul bancar acordat la cumpărare – lucrurile pot deveni confuze. Cert este că, puține cum sunt acum, creditele imobiliare continuă să se acorde, iar băncile au nevoie în continuare de rapoarte de evaluare pentru a susține dosarele de creditare.

    Așadar, cum se face?

     

    1. 1. Responsabilitatea evaluatorului

    Un evaluator imobiliar este ținut responsabil, civil și penal, pentru valoarea estimată, pentru raționamentul ce a condus la aceasta precum și pentru exactitatea datelor folosite in analiză.

    Spre deosebire de cauzele civile sau comerciale de neplată, unde datoria debitorului are un termen de prescriere legal de trei ani, contractele de credit se întind de regulă pe mul mai mulți ani, lucru care determină și extinderea în timp a responsabilității autorului raportului de evaluare.

    Așadar, dacă după – să zicem – trei ani, debitorul nu își mai achită ratele bancare și contractul de credit intră în faza de executare a garanției, atunci se pune problema dacă garanția poate acoperi debitul.

    Dacă piața imobiliară a crescut între timp, se poate să îl acopere, însă scenariul în care debitorul nu mai plătește pe fondul creșterii pieței este improbabil, întrucât exista soluții alternative înainte de a ajunge la executare, cum ar fi vânzarea directă către o altă persoană interesată, sau chiar închirierea proprietății în vederea acoperirii ratelor, interpretând că acea creștere a prețurilor de vânzare generează și o creștere a chiriilor.

    Așadar ipoteza cea mai credibilă este cea în care piața scade, determinând atât scăderea prețurilor de vânzare cât și a chiriilor. Astfel persoana care a apelat la credit nu mai are soluții.

     

    1. 2. Orizontul evaluării

    În expunerea raționamentului pe care se bazează valoarea estimată, evaluatorul va trebui să folosească trendul pieței din trecut și să privească în viitor pentru aprecia valoarea și a preconiza timpul estimat de vânzare a proprietății la acea valoare.

    Însă pentru un orizont de 30 de ani, termenul maxim pe care se întinde un contract de credit, acest lucru este imposibil. Cert este că nici băncile nu au o astfel de pretenție, însă în cazul neacoperirii debitului din proprietatea executată primul lucru verificat este raportul de evaluare.

    1.  
    2. 3. Degrevarea de resposabilitate

    În toate rapoartele de evaluare este – sau ar trebuie să fie - prezentă sintagma: „valoarea este valabilă la data evaluării”. Aceasta înseamnă că evaluatorul își asumă responsabilitatea asupra corectitudinii valorii estimate în contextul pieței actuale, din ziua evaluării. Evenimentele viitoare din piață ce nu pot fi previzionate nu pot afecta valoarea.

    Pare o degrevare de responsabilitate integrală, dar dacă nu este așa?

    Când te uiți din viitor în trecut, pare totul foarte clar. Dacă faci invers, este o ceață teribilă.

    Analiza corectitudinii raportului de evaluare se va face din viitor, de acolo de unde creditorul (să zicem că o bancă) va susține că evaluatorul ar fi avut suficiente motive să previzioneze o scădere a prețurilor.

    Aplicat la momentul actual în care piața este blocată iar în mod rezonabil putem crede că prețurile vor scădea, este cert că valorile estimate pentru proprietățile actuale creditate bancar nu pot avea aceeași valori ca cele cu câteva luni în urmă.

    Și totuși dilema evaluatorului este că el trebuie să prezinte oferte comparabile care să susțină valoarea mai mică, întrucât majoritatea rapoartelor se fac folosind abordarea prin piață. Ori, așa cum astăzi am văzut într-o monitorizare a prețurilor transmisă de analizeimobiliare.ro, prețurile din Constanța se mențin luna aceasta la același nivel cu cele de acum două luni.

     

    1. 4. Pârghii de ajustare

    Exista câteva pârghii pe care un evaluator le poate folosi pentru a justifica valoarea estimată. Trebuie însă știut că toate acestea se bazează pe date recente din piață, așa încât înțelegerea pieței este cel mai important lucru.

    Informaţii recente înseamnă informaţii referitoare la preţuri de tranzacţionare sau oferte care sunt valabile la data evaluării dar care nu sunt afectate de modificările din evoluţia pieţei imobiliare specifice, ele neputând fi cuantificate prin ajustări solid argumentate.

    Le menționez într-o listă scurtă mai jos si le voi dezvolta în continuare.

    1. Ajustarea prețului anunțurilor comparabile, pe diverse considerente
    2. Stabilirea marjei reale de negociere
    3. Colectarea ofertelor cu prețuri din registrul inferior, mediu sau superior
    4. Oferirea unui interval de valori

     

    1. Ajustarea prețului anunțurilor comparabile, pe diverse considerente Într-un raport de evaluare bazat pe oferte comparabile din piață, evaluatorul are posibilitatea de a modifica prețurile comparabilelor, în ideea de a le aduce pe acestea la un nivel apropiat de cel al proprietății analizate.

    Nu există două proprietăți identice: în mod evident casele vor fi diferite prin aspect, întreținere, proiect sau suprafața terenului, dar nici măcar apartamentele de același tip din cadrul aceluiași bloc nu sunt ca două picături de apă și vor necesita aplicarea acestor ajustări. Chiar și la blocurile nou construite, poziționarea cardinală, etajul, vederea exterioară, apropierea de lift sau finisajele interioare diferite vor determina diferențe chiar mari de preț.

    Cu ceva timp în urmă am facut o analiză din care am dedus faptul că, în cadrul unui astfel de bloc nou, apartamentele cu vedere spre mare au o valoare mai mare cu aproximativ 15% față de celelalte.

    Deci aceste ajustări cresc sau scad valoarea comparabilelor pentru a le aduce la același nivel cu proprietatea subiect al evaluării. Ele sunt folosite în mod uzual în rapoarte.

    Una dintre ajustările ce pot fi folosite în contextul actual, în mod uzual neutilizată, este ajustarea pentru condiții de piață. Evaluatorul va trebui să precizeze efectul schimbărilor viitoare în piață precum şi cererea probabilă viitoare care poate fi mai mică pe fondul scăderii economiei respectiv oferta competitivă viitoare, care poate fi mai mare pe fondul scăderii cererii.

     

    1. Stabilirea marjei reale de negociere

    Una dintre ajustările posibile, pe care se poate baza evaluatorul în stabilirea valorii, este folosirea marjei de negociere.

    Marja de negociere reprezintă distanța dintre preţul ofertei expuse pe piață şi preţul la care se încheie tranzacţia, intervalul dintre așteptările financiare ale proprietarilor și cele ale cumpărătorilor.

    Deși ea în literatura specifică evaluărilor nu este considerată „ajustare”, eu o voi numi așa aici pentru efectul pe care îl are asupra valorii.

    Evaluatorul va trebui să înțeleagă că scăderea numărului de tranzacții va determina vânzătorii să accepte oferte mai mici și să estimeze până unde va avea loc negocierea procentuală. Poate 10%, sau poate 20%: diferențele dintre acestea vor impacta valoarea finală.

     

    1. Colectarea ofertelor cu prețuri din registrul inferior, mediu sau superior

    Poate părea incorect să alegi comparabilele care au în prezent cele mai mici prețuri, dar are sens înțelegând că simpla publicare pe internet a unui anunț nu înseamnă automat vânzare, că proprietatea va sta un timp expusă înainte de a atrage clienți, timp în care proprietarul va mai reduce din preț pentru a se conforma trendului general al prețurilor.

     

    1. Oferirea unui interval de valori

    Evaluatorul poate oferi clientului (ex. banca) un interval de valori acolo unde consideră că acesta este adecvat scopului evaluării și, evident, dacă și clientul acceptă.

    Intervalul (sau marja) de valori oferă posibilitatea clientului să aleagă din cadrul acestuia valoarea pe care și el, la rândul lui, o consideră adecvată contextului actual. De pildă o bancă prevăzătoare va alege o valoare din partea de jos a intervalului, oferind spre credit o suma mai mică, dar pe care are siguranța că beneficiarul creditului o va putea plăti în viitor.

     

    Sigur toate tehnicile expuse mai sus vor trebui bine fundamentate cu date din piață și argumentate rațional de evaluator pentru ca, în viitor, să îl poată disculpa pe acesta în condițiile în care, posibil, creditorul va căuta un țap ispășitor.

    Articol scris de Mihai Stan - Administrator portal

    Postat în 09.04.2020 13:02:05. Vezi pagina lui Mihai Stan din Constanta

    vizualizat de 580 ori; citit de 54 ori; categoria: Articole proprii
     
  • Comenteaza primul