Acest site folosește cookie-uri pentru a analiza traficul și a cuantifica anunțurile. Află mai multe OK

Sfaturi imobiliare, Casa, Gradina si Amenajari, Sfaturi financiare, Sfaturi juridice, Intrebari frecvente, Pregatire si specializare, Articole proprii, Articole parteneri, TopEstate în Presa,

Tip tranzacţie
Tip proprietate
Adauga anunt

Articole imobiliareLumea imobiliara

Articole


vezi cele mai citite articole anunta-ma cand se adauga noi Articole ale partenerilor
  • Cum a crescut piata imobiliara in Romania

    Cum a crescut piata imobiliara in Romania - Articole

     

    Piata imobiliara din ROMANIA a fost de la bun inceput un dezastru. Ea s-a ghidat dupa ”auzite” in lipsa unui cadru legal de evaluare.


      In tarile dezvoltate de care vorbiti, o crestere a pretului nejustificata cu 2-3000 euro intr-o saptamana, era imediat sanctionata de firmele de specialitate iar cumparatorii o evitau. La noi pretul se fixa in functie de cum a vandut vecinul, in functie de dorinta unora de a fi proprietar in buricul targului, iar in cazul propietarilor de constructii noi dorinta de un castig de minim 100% sau in orice caz un pret mai mare decat cel al constructiilor vechi din zona.

     

    Mai exact, din punctul meu de vedere, pana la jumatatea lui 2008 vorbeam de o piata a cumparatorilor iar acum vorbim de o piata a vanzatorilor.

    Ce inseamna o piata a cumparatorilor?
    Cererea mare in randul cumparatorilor a dus la aparitia profitorilor.
      Dorinta romanului de a deveni propietar in ultimii ani a fost enorm de mare. Aceasta dorinta a fost motivata de un pret al chiriei mai mic sau mai mare decat al ratei la banca dar comparabil si deasemenea dorinta de a locui singur. Nimic gresit pana acum. Insa aceata dorinta a facut ca pe piata sa apara profitorii. Acestia erau micii investitori si constructorii de blocuri noi. Datorita acestora adevaratul cumparator ajungea sa cumpere la mana a doua. Lipsa unor criterii de fixare a pretului corelata cu existenta unor mici investitori pe piata a facut ca preturile sa creasca. De ce? Pentru ca un apartament cu pret normal aparut pe piata era cumparat in jumatate de ora de micii investitori si scos in secunda doi la vanzare cu ATENTIE 6-7000 euro mai scump pentru ca acest investitor din diferenta de care vorbim avea de platit comisioane, acte notariale si impozit pe venit. Dupa ce se scadeau aceste cheltuieli investitorului trebuia sa-i ramana 3000 euro minim castig. Poate ca pana aici nici o problema, dar spre exemplu pe piata constanteana existau cu siguranta peste 20 de astfel de investitori. \"Si?” Poate asta este intrebarea unora. Si aici intervine vizibil adevaratul motiv pentru care au crescut preturile. Nea Vasile adevaratul vanzator, care dupa o saptamana de la tranzactia explicata mai sus, vrea sa vanda si nu are ceva (raport de evaluare, calcul de pret, etc) pe baza caruia sa fixeze pretul, se uita in ziare sau la alte anunturi si vede oferte la vanzare cu 7000 euro mai scumpe fata de o saptamana in urma. Si faptele se repeta la interval de o saptamana si creaza cresteri de pret fara motivare.

      Un alt motiv al cresterii il reprezinta segmentul celor care au construit blocuri noi si care au umflat piata din doua motive. Pe o parte unii considerau ca daca au construit la 300 de metri mai spre centrul orasului fata de concurenta trebuie sa vanda mai scump, ca de!, el este mai spre centru, iar pe de alta parte cu totii nu au tinut cont in privinta castigului de un adaos comercial sanatos pentru piata (stiu eu, 20-25% castig). Ei doreau cu orice chip peste 100% castig.


      Una peste alta indiferent cum incercam sa explicam cresterea de pret vedem ca ea se datoreaza lipsei totale a unui calcul de pret. Totul a fost fixat dupa ureche, dar in sus.

    Piata vanzatorilor.
      Este logic opusul pietei cumparatorilor. Dar o lipsa aproape totala a cererii a dus la acest colaps. Este normal, aveam o piata artificial umflata. Este normal ca preturile sa scada. Dar cum ? Pana unde? Raspunsurile existente mi se par nepotrivite pentru Romania deoarece cresterea nu s-a produs ca in alte tari. Ar trebui ca autoritatile sa intervina macar in al 12-lea ceas si sa creeze un sistem, o grila in baza careia sa putem fixa pretul de vanzare pentru ca altfel o sa asistam la un dezastru istoric.
    Pana in momentul e fata asistam la o divizare a pietei imobiliare in doua categorii. Una a celor disperati si una a viitorilor vanzatori.

      Cei disperati sunt acei mici investitori de care vorbeam care au fost prinsi cu invetitii si deasemenea cei care au fost prinsi cu investitii mici sau mari dar cumparate cu bani de la banci si acum au termene scadente iar ei nu mai pot vinde sau finaliza proiectul pentru care au luat imprumutul. Acestia vor sa vanda, cu orice pret, pentru a pune mana pe lichiditati, sau pentru a-si stinge creditele.

      Viitorii vanzatori: majoritatea sunt cei care au devenit propietari peste apartamentele oferite de Ceausescu sau cei care au fost pusi in posesie in baza legii 10. Eu personal consider ca va fi greu de crezut ca astfel de propietari, care se vedeau super bogati fara prea mari eforturi, sa reduca pretul la nivelul preconizat de dumneavoastra. Spun asta motivat de faptul ca le cunosc gandirea. Am avut ocazia sa lucrez cu ei si stiu cum gandesc.

      Personal consider (poate ma repet) ca pentru a realiza un grafic de calcul de pret, ar trebui sa plecam de la pretul de constructie al unui imobil nou (pret materiale+pret manopera+pret achizitie teren rasfrant pe metru patrat construit+cota castig 25%) pentru imobilele noi, iar pentru cele vechi sa scadem anumiti coeficienti in functie de vechime, uzura, etc dar sa si adaugam atunci cand zona in care se vinde imobilul este o zona mai buna decat cea in care se afla imobilul nou la care facem referinta. In cazul in care in zona nu avem imobile noi construite.

    Cu respect,
    Gabi

    Articol scris de Gabi - Particular

    Postat în 28.03.2009 22:11:13. Vezi pagina lui Gabi din Constanta

    vizualizat de 5459 ori; citit de 1967 ori; categoria: Articole parteneri
     
  • Comentarii (2)
  • Ion Vizitator Constanta
    Articolul de fata mi se pare foarte bun si reflecta indeaproape mentalitatea vanzatorilor de case (constructori si mai ales investitori - a se citi speculanti)Acestia nu vor nici acum in al doisprazecelea ceas, sa constate ca cererea este in continua scadere din cauza lipsei de finantare si ca ei trebuie sa vanda cu un profit rezonabil (20-25%)nu cu 100% asa cum continua sa procedeze si la aceasta data.Probabil ca bancile ii vor executa silit pe cei care nu mai pot rambursa creditele si atunci noi cumparatorii putem sa achizitionam apartamente la un pret mai apropiat de realitate, respectiv 600-700 Euro/mp utili nu pe mp construibil asa cum ne pacalesc acesti lacomi "investitori".
    Joi, 31 Decembrie 2009 ora 13:04:28

  • CiNiK Vizitator Constanta
    Imi cer scuze dar articolul a fost scris putin cam tarziu: sa nu uitam ca piata imobiliara din America si ulterior din Spania a dat semne de prabusire evidenta inca din 2006-2007, iar Gabi scrie acest articol in 2009. si de ce ma rog ar trebui sa intervina statul pentru a fixa un pret? cand preturile erau in crestere si toti luau comisione din tranzactii din ce in ce mai mari, de ce nu a tras nimeni niciun semnal de alarma? sa fi spus atunci: "Dom'ne, pai sa intervina statul ca e ceva necurat la mijloc: am intermediat de 4 ori acelasi imobil in decurs de 3 luni si i-am dublat valoarea" hy totusi sa fim realisti. piata se va mai duce inca destul de mult in jos: inca vreo 30%
    Marti, 23 Februarie 2010 ora 21:02:30

  • Comenteaza si tu