Acest site folosește cookie-uri pentru a analiza traficul și a cuantifica anunțurile. Află mai multe OK

Sfaturi imobiliare, Casa, Gradina si Amenajari, Sfaturi financiare, Sfaturi juridice, Intrebari frecvente, Pregatire si specializare, Articole proprii, Articole parteneri, TopEstate în Presa,

Tip tranzacţie
Tip proprietate
Adauga anunt

Articole imobiliareLumea imobiliara

TopEstate în Presa


vezi cele mai citite articole despre TopEstate în Presa anunta-ma cand se adauga noi articole despre TopEstate în presa
  • Preţul corect al apartamentelor, o ecuaţie cu multe necunoscute

    Preţul corect al apartamentelor, o ecuaţie cu multe necunoscute - TopEstate în Presa

    Terenul, construcţia sau profitul?

     

    ARITMETICA NU MINTE

     

    Terenurile sunt încă prea scumpe, iar scăderea preţurilor ar fi singura soluţie ca dezvoltatorii să vândă proprietăţi mai ieftin, spun reprezentanţii companiilor autohtone de pe piaţa imobiliară, făcând referire în special la locuinţe, unde marjele de profit generate de preţul terenurilor ar fi de circa 10 - 15%. „În condiţiile actuale din piaţă, a porni de la costuri pentru stabilirea preţurilor de vânzare este o abordare greşită. Trebuie să pornim de la preţurile la care se pot vinde locuinţele, iar piaţa ne poate da acest indicator. Apoi trebuie să mergem la costul de construcţie şi la ponderea terenurilor în preţ. Terenurile sunt încă scumpe, cel puţin pentru marile ansambluri rezidenţiale. Au scăzut, dar nu sunt încă acolo unde ar trebui să fie”, spune directorul general al Erste Group Immorent, Bogdan Cernescu.

    De cealaltă parte, există voci care spun că terenul nu cântăreşte chiar atât de greu în valoarea finală a unei locuinţe.

    Astfel, într-un bloc cu patru etaje, fiecare apartament de 50 mp are un teren aferent de 10 mp (50 mp/4 etaje plus parter=10mp). La o medie de circa 500 euro/mp, terenul ar valora 5.000 euro. În cazul unui bloc cu opt etaje, fiecărui apartament de 50 mp îi revine un teren de 5,5 mp, cu o valoare medie de 2.750 euro. „În consecinţă, dacă terenul ar fi luat la jumătate de preţ de către dezvoltator (250 euro, în loc de 500) şi dat cumpărătorului la acelaşi preţ, costurile nu s-ar reduce cu mai mult de 5%, în cazul unui apartament situat într-un bloc cu patru etaje.

    La turnurile cu nouă niveluri, suma economisită este de circa 1.375 euro, fiind irelevantă în condiţiile unui preţ de circa 50.000 euro”, a declarat, pentru Telegraf, managerul portalului imobiliar www.TopEstate.ro, Mihai Stan.

     

     

    PROFITURI PREA MARI

     

    În opinia lui Cernescu, preţul terenului pentru locuinţe nu ar trebui să fie mai mare de 100 euro/punct de CUT (n.r. - coeficient de utilizare a terenului, care este de circa 3 - 3,5, în cazul locuinţelor), pentru ca proiectele să ajungă la costuri de construcţie rezonabile. Totuşi, Mihai Stan consideră că preţurile finale sunt influenţate de cu totul alte necunoscute. „Cu cât ar scădea preţul unei locuinţe dacă un dezvoltator cumpără un teren central, în Bucureşti, cu 100 euro/mp, să zicem. Cu 1.000 euro. Nerelevant. Devine evident că nu doar preţul terenului joacă un rol. Cele mai importante necunoscute sunt costul de construcţie, care poate să reprezinte până la 50% din preţul locuinţei, şi marja de câştig a dezvoltatorilor - aş estima aici între 20 şi 40% din preţ”, a spus managerul www.TopEstate.ro.

    La rândul său, directorul general al companiei de consultanţă imobiliară Spiegefeld, Daniel Fuchs, consideră că „preţurile de vânzare de pe piaţa imobiliară sunt nejustificat de mari, în mare parte din cauza costului terenului”. Şi Fuchs remarcă însă faptul că marja de profit a constructorilor rămâne ridicată, de circa 30%: „Este exagerat. În aceste timpuri, profitul ar trebui să ajungă la maximum 10 - 15%. Dacă ai 20%, eşti fericit. De 30% se vorbea în perioada 2004 - 2007”.

    Există însă o diferenţă între profit net şi câştiguri totale, mai ales că o firmă are nenumărate variante de a diminua profitul de pe hârtie, în ideea de a plăti impozite mai mici (diverse cheltuieli, investiţii etc). „Realitatea este că marja estimată de câştig brut a dezvoltatorului se încadrează între 20 şi 40% şi uneori chiar depăşeşte nivelul maxim. În preţul unui apartament, costul construcţiei (plata constructorului, avizelor şi materialelor) este pe locul întâi, marja de siguranţă a dezvoltatorului este pe locul doi şi abia apoi urmează preţul terenului (evident, nu poţi cumpăra „gratis” un teren)”, mai spune Mihai Stan

     

     

    O PIAŢĂ RESTRÂNSĂ

     

    Nu în ultimul rând, experţii în imobiliare susţin că piaţa de profil din România are nevoie de o maturizare mai rapidă. „Accentul se pune acum pe calitate, pe serviciile oferite clienţilor. În plus, trebuie să ne gândim întotdeauna la ce ne rezervă piaţa în viitor. La sfârşitul unui proiect trebuie să tragi linie şi să vezi ce venituri generează sau la ce preţ poţi să îl vinzi. Astăzi, preţurile sunt mari”, spune directorul executiv al Interprime Properties, parte a grupului suedez Ikea, Antoniu Panait.

    Piaţa are însă şi alte probleme, cum ar fi stagnarea tranzacţiilor, din cauza condiţiilor economice, lipsei creditării, scăderii încrederii şi trendului de a „ţine de bani”. „Să nu uităm şi faptul că România este o ţară în care 96% dintre locuinţe sunt ocupate de proprietari, aşa că piaţa este oricum mai mică. În Germania, spre exemplu, 54% sunt chiriaşi”, conchide managerul TopEstate.

    În concluzie, „piaţa de desfacere” pentru constructori şi proprietari este restrânsă, fiind formată în mare parte din chiriaşi, tineri care ar vrea o casă nouă şi cei care doresc o altă proprietate, „puţini la număr, şi ca potenţă financiară, şi ca dorinţă”, după cum spun experţii imobiliari.

     

    Puteti vedea articolul original la: http://www.telegrafonline.ro/1319490000/articol/search/177929/pretul_corect_al_apartamente lor_o_ecuatie_cu_multe_necunoscute.html

    Puteti vedea comentariile originale ale lui Mihai Stan la: http://imobiliare.topestate.ro/blog/134/despre-pretul-terenului-marja-dezvoltatorului-si-pretul-constructiei/

    Presa scris de Paul Nasaudeanu - Jurnalist

    Postat în 25.10.2011 14:08:33. Vezi pagina lui Paul Nasaudeanu din Constanta

    vizualizat de 5475 ori; citit de 925 ori; categoria: TopEstate în Presa
     
  • Comenteaza primul