Cu un pas înaintea consilierului bancar | Află cât cheltuieşti, ca să-ţi spun ce credit primeşti

A crescut cifra împrumuturilor pentru locuinţe

 

Febra creditului pentru „orice“ a trecut, chiar dacă pentru unii, încă mai doare… Indiferent de opţiune sau de destinaţia banilor, împrumutul încă reprezintă soluţia achiziţiei de bunuri pe termen scurt, mediu şi lung. Urmărind numai două paliere, creditul pentru locuinţe şi creditul de nevoi personale datele Băncii Naţionale a României (BNR) ne arată evoluţii diferite pe un interval de un an. Faţă de perioada 2006-2009, când balanţele înregistrau cifre în creştere pe ambele paliere, pe durata a 12 luni (decembrie 2011-decembrie 2012) statisticile BNR arată o creştere a creditării destinate achiziţiei de locuinţe şi o scădere a împrumuturilor denumite generic „de consum“. În prima categorie cifrele arată o creştere de la 1,51 miliarde lei la 1,83 miliarde lei, simultan cu înregistrarea unui declin, în a doua categorie, de la 27,84 miliarde la 26,08 miliarde lei.

Ne vom opri cu cifrele aici, pentru că explicaţiile sunt multe: programe de finanţare mult mai coerente, creşterea duratei de creditare, măsuri de descurajare a împrumutului pe termen scurt şi lista ar putea continua.  Şi ar mai fi ceva: în anii când banii „curgeau“ peste România, am profitat de fiecare ocazie în care am discutat cu directorii filialelor bancare locale. De fiecare dată i-am întrebat cum li s-ar părea reglementarea unei pieţe imobiliare secundare. De fiecare dată, răspunsul a fost favorabil unei astfel de pieţe. Una în care împrumutatul, care nu mai poate suporta nivelul de creditare, să scoată casa la licitaţie, cu banca creditoare. Dar astăzi nu avem o piaţă secundară a creditului mobiliar. Avem însă executări silite… 

 

Un credit cu valoare…

 

Pare un truism, dar nu e chiar aşa. De acord, viaţa pe credit nu e o soluţie, dar atunci când vorbim de o achiziţie solidă – cum ar fi o locuinţă – măcar ştim unde se duc banii luaţi cu împrumut. Cel puţin investiţia este una protejată în timp şi va fi de folos întregii familii. Aşa că, înainte de a ceda primei oferte de „nerefuzat“ să bifăm cei câţiva paşi la capătul cărora vom şti singuri cam cât de mult ne putem întinde. În fond, prima întrebare la care trebuie să ne gândim, înainte să o facă orice consilier bancar, este cât de mult câştigăm şi cât de mult ne putem împrumuta. Un astfel de calcul ne este acum la îndemână: În primul talger al balanţei punem toţi banii pe care îi câştigăm, iar în celălalt avem grijă să aşezăm toate cheltuielile casnice. Cât priveşte partea de creditare, Top Estate vă pune la dispoziţie, cu ajutorul site-ul propriu, consultanţa de specialitate fără a fi nevoie să vă deplasaţi la ghişeul primei bănci întâlnite în cale.

 

Ce punem în buzunar   

 

Aici se includ toate veniturile individuale, sau ale familiei, care pot fi documentate cu acte în regulă: câştiguri salariale şi alte venituri asimilate din ocupaţii conexe. Tot aici pot intra, chiar dacă nu se includ în categoria de venituri lunare şi câştigurile din bursă, ori alte indemnizaţii (chirii, cedări de bunuri, bonuri de masă, acces la servicii etc.) ce constitutie o sursă constantă de intrări sau economisiri în buget. Ca o menţiune, un consilier bancar riguros nu va lua în calcul diferenţa de salariu de pe hârtie şi cel primit prin „bunăvoinţă“, iar un consilier cu simţul umorului poate ţine cont şi de un eventual câştig la Loto. Trăgând linie, astfel se adună o anumită sumă de bani. Este mult, este puţin?

 

Cu ce rămânem după plata obligaţiilor

 

Urmează apoi partea mai puţin plină a… buzunarului.  De această dată, calculele trebuie să conţină toate, dar absolute toate cheltuielile: atât cele curente (facturi de utilităţi), precum şi chirii, impozite sau alte obligaţii care pot fi exprimate tot în rate lunare. Ce nu mai este necesar să adăugaţi: un credit sau o obligaţie financiară a cărui ultimă rată se încheie în mai puţin de şase luni. Ce mai trebuie să adăugaţi: un membru al familiei care nu se poate întreţine, cum ar fi un copil.

În rest, după acest calcul, ar cam trebui să vă faceţi o idee despre balanţa dumneavoastră de venituri şi cheltuieli. Mai rămâne şi partea dureroasă a cheltuielilor zilnice, dar de regulă consilierul bancar nu vă întreabă ce mâncaţi şi nici dacă fumaţi un pachet de ţigări pe zi, sau două. Aşa că nici noi nu ne-am propus să dăm răspunsuri de acest gen.

 

Cât de mult ne putem îndatora

 

În linii mari, când vine vorba de plăţi, acestea ar trebui să se reflecte în balanţa calculată anterior undeva către cel mult 30-35%, iar peste acest prag mai trebuie să puneţi încă o marjă de 30%. Deocamdată nu v-aţi hotărât care este banca potrivită, sau nu cunoaşteţi toate condiţiile contractuale. În orice caz, suma celor două proporţii, exprimată în valori absolute vă poate plasa pe o anumită scală în pragul maxim de îndatorare, care nu poate depăşi 65% din suma veniturilor.

Dacă ne întoarcem la cele două proporţii anterioare, depinde de fiecare cât de mult se poate întinde într-o parte, sau în alta. În orice caz, flexibilitatea băncii scade destul de mult, dacă pragul cheltuielilor se apropie de 36% din venit, iar capacitatea de a returna cei 80% din valoarea locuinţei achiziţionate devine din ce în ce mai străvezie. Aici în schimb poate interveni un atu din partea solicitantului, în cazul în care apare  un co-plătitor, în afară de partenerul de viaţă. Iar dacă acest co-plătitor se numeşte Gigi, să zicem, şi are un palat de aur prin Bucureşti, atunci orice consilier bancar va deveni foarte cooperant. Dar nu credem că îl cunoaşteţi pe domnul în cauză, pentru că, dacă l-aţi fi colindat de Sărbători şi i-aţi fi pupat mâna, acum nu mai alergaţi după credite.

 

Cu ochii la neprevăzut

 

Riscul este un aspect de care trebuie mereu să ţinem cont. Într-un scenariu cât mai pesimist, trebuie să ne gândim şi la tot ce mai rău. În general, factorul neprevăzut nu depinde de voinţa individuală, aşa că încercăm, pe cât posibil, să anticipăm ce este bine să facem, ca să nu fie… rău (nu suntem primii care spunem asta!). Chiar şi clauzele contractuale ascunse ale băncilor ne pot da socotelile peste cap.

În rest, nu ne rămâne decât să vă dorim succes!

 

 

[articol apărut în Ziarul de Imobiliare, ediţia de Constanţa, 01.martie.2013]