Variante de cumpărare

Când vrei să cumperi, zona este cea mai importantă

 

Dictonul de bază în tranzacţiile imobiliare este dat de locaţie. Aceasta este principala cerinţă, care dă valoare unei locuinţe şi reprezintă condiţia de bază pentru ca investiţia iniţială să poată fi recuperată, în orice moment, sau chiar să crească.

Apartamentul, sau casa este amplasată într-o anumită zonă, iar această zonă pune la dispoziţie toate facilităţile create de civilizaţie. Cu cât există acces mai facil la transport, cu cât există în apropiere pieţe, centre de distracţie, şcoli sau alte facilităţi, cu cât reputaţia cartierului va fi mai mare, cu atât mai mult va creşte şi valoarea imobilului.

Cu toate acestea, există şi factori externi care se pot schimba în timp, de aceea investiţia imobiliară trebuie făcută cu multă prudenţă, pentru că sumele importante de bani blocate la cumpărarea unei case trebuie să fie la adăpost de variaţiile date de pierderea potenţialului de creştere. În cazul în care zona îşi pierde interesul locativ, atunci, automat, locuinţele îşi vor pierde valoarea.

 

Locaţia, locaţia, locaţia!

 

În acest sens, întrebările la care trebuie să răspundem sunt legate de variantele pe care le avem la îndemână, în momentul unei achiziţii imobiliare: cel mai rău apartament în cea mai proastă zonă, cel mai rău apartament în cea mai bună zonă, cel mai bun apartament în cea mai proastă zonă, sau cel mai bun apartament în cea mai bună zonă?

Variantele expuse anterior ţin cont, însă, de bugetul avut la dispoziţie, cu alte cuvinte, se mai pune o întrebare: cum poţi cumpăra cel mai ieftin într-o zonă scumpă? O locuinţă poate fi situată lângă cea mai bună şcoală, în cel mai bun cartier, însă în cazul în care se află chiar lângă cel mai mare centru comercial, sau ferestrele dau în bulevardul intens circulat, valoarea imobilului va fi sensibil mai mică decât cele similare, din apropiere, care nu beneficiază de aceste „atuuri“.

Prin urmare, dacă vreţi să locuiţi într-o zonă bună, dar nu vreţi să cheltuiţi şi ultimul bănuţ, căutaţi locuinţe care beneficiază de astfel de avantaje, dar sunt situate în imediata vecinătate a facilităţilor enumerate anterior.

 

Cel mai rău apartament în cea mai bună zonă

 

Varianta ar fi potrivită pentru o investiţie minimă, dacă putem să-i spunem aşa, cu precizarea că locuinţa va necesita ulterior îmbunătăţirile necesare, ceea ce înseamnă că proprietarul va avea mai mult de lucru. Totuşi, dacă zona este una bună, nimeni nu vă va putea lua această facilitate, pentru că va avea potenţial de revânzare.

Agenţii imobiliari şi cumpărătorii cu experienţă ştiu că o locuinţă într-o zonă bună, indiferent de stare, reprezintă o bună investiţie. Prin urmare, nu vă temeţi de ceva muncă în plus. Bugetul alocat îmbunătăţirilor nu depinde de investiţia iniţială şi nici nu este condiţionat de termene limită. Odată ce lucrările de renovare au fost încheiate, fie că asta se întâmplă într-un an, sau doi, proprietarul va avea cel mai bun apartament în cea mai bună zonă.

 

Cel mai bun apartament în cea mai bună zonă

 

Varianta poate fi la îndemâna celor care doresc să menţină un anumit standard social şi nu au timp suficient pentru a recurge la lucrări suplimentare de îmbunătăţiri. Fără doar şi poate, investiţia este una extrem de sigură, dar ceva mai costisitoare. În schimb, vânzătorul poate creşte preţul, în măsura în care există suficienţi cumpărători pe piaţă, ceea ce înseamnă că persoanele interesate ar putea chiar să supraliciteze oferta.

Negocierea în sine va avea marje foarte mici, în aceste condiţii, pentru că proprietarul este favorizat. Altfel spus, cumpărătorul trebuie să înţeleagă că va plăti un preţ de piaţă aflat în top, care să reflecte valoarea locuinţei. În plus, este bine să ţineţi cont şi de un alt aspect, care vă poate ţine departe de o astfel de achiziţie. Cumpărătorii cu potenţial, care au un anumit statut, pot în orice moment să caute alte locuri de muncă, mult mai bine plătite, chiar şi în alte oraşe. La noi tendinţa este abia la început, pentru că vorbim de relocare, dar, chiar şi aşa, tot se conturează perspectiva în care un astfel de cumpărător va rămâne în imobilul de lux pentru o perioadă lungă, să spunem 30 de ani.

În aceste condiţii, ţineţi cont că o investiţie făcută într-un apartament scump, într-o zonă bună are nevoie de câţiva ani în care valoarea să sporească, astfel încât costurile de vânzare să nu tragă în balanţă investiţia iniţială.

 

Cel mai rău apartament în cea mai proastă zonă

 

Deși nu există reţete infailibile, ar trebui să vă gândiţi bine şi să treceţi o astfel de achiziţie pe locul al doilea, sau al treilea, la cumpărarea celui mai rău apartament în cea mai proastă zonă. Este mai mult o loterie.

Unii oameni preferă să meargă pe o cale bătută şi nu se orientează spre o astfel de achiziţie, câtă vreme alţii pot cumpăra, având certitudinea că zona se află în tranziţie şi poate căpăta potenţial. Și este adevărat, unele cartiere se pot schimba rapid în aceste zile. După ce au fost multă vreme nesigure sau prea puţin preferate, o investiţie publică le poate transforma radical.

Cu toate acestea, nu poți prezice mereu ce cartiere se vor schimba. Și, peste toate acestea,  atunci când piețele imobiliare intră în amorţeală, de multe ori tocmai astfel de zone simt în primul rând acest impact.

Cu toate acestea, dacă vă simţiţi confortabil cu ideea unui astfel de status-quo, atunci puteţi cumpăra o locuinţă care are nevoie de ceva îmbunătăţiri. În condiţiile date, putem vorbi despre constituirea unui capital pe termen lung, în condiţiile în care zona va căpăta potenţial.

 

Cel mai bun apartament în cea mai proastă zonă

 

În acest caz, este nevoie de foarte multă precauţie. Cea mai riscantă mișcare imobiliară este de a cumpăra cea mai bună casă în cea mai rea zonă.

Un preţ de top pentru o locuinţă complet renovată, într-o locație proastă ar putea prezenta consecințe financiare grave. Niciodată nu vă veţi îmbunătăţi astfel capitalurile proprii sau să vă amortizaţi integral investiția, chiar și după ani de viață într-un astfel cămin. De aceea, acest tip de achiziție este cel mai potrivit pentru termen lung şi foarte lung, la îndemâna investitorilor cu experiență.

Una peste alta, unele piețe sunt mai puternice decât altele astăzi, și este aproape imposibil să dai sfaturi infailibile în acest domeniu. Dar aceste teorii, enunţate anterior, sunt valabile pentru orice tip de cartier, având valabilitate pentru orice tip de piaţă, fie că este în regres, fie că poate cunoaşte o perioadă de expansiune.

Dacă sunteți un cumpărător interesat, ţineţi cont de aceste recomandări în timp ce sunteţi pe cale să faceţi o achiziţie imobiliară.

 

 

[Articol apărut în Ziarul de Imobiliare, ediţia de Bucureşti, decembrie 2014 - ianuarie 2015]