Daca te invarti acum prin piata imobiliara dorind sa cumperi sau sa vinzi o proprietate, sau vrei sa iti ipotechezi locuinta, sau daca vrei sa investesti in domeniul imobiliar, pazeste-te de escrocii pe care ii poti gasi acolo: in plasa lor cad chiar si cei mai inteligenti oameni.

Eu personal am pierdut foarte multi bani cazand in plasa intinsa de astfel de persoane: si nu surprinzator e faptul ca pe toti i-am numit prieteni inainte de a se intampla evenimentul neplacut.

Despre alte escrocherii am aflat de la alti prieteni de-ai mei, iar despre unele doar am citit.

Iata cateva dintre inselatoriile imobiliare clasice si sfaturi ca sa le poti evita.

 

Cine poate fi un escroc profesionist?

Cei mai priceputi si periculosi escroci sunt cei care au ajuns in relatia cu tine la un anumit nivel de incredere.

Persoanele cu care lucrezi in fiecare zi, chiar si anumiti membri ai familiei, sau unele persoane recomandate cu buna credinta de prietenii tai, se pot dovedi a fi escroci periculosi care urmaresc sa te lase fara bani in buzunar.

Cand „ne imprietenim cu altii” mecanismul de aparare din creierul nostru slabeste, iar scepticismul nostru se reduce. Escrocii folosesc acest mecanism ca sa „te agate”. Nu spun ca nu este in regula sa iti creditezi cu incredere prietenii, familia, partenerii de afaceri, dar continua sa fii sceptic la ofertele de afaceri pe care ti le propun acestia. Cere intotdeauna si sfatul unuia sau a doua persoane confidente, sau de la unul sau doi consilieri financiari pe care ii ai: chiar daca termenul poate parea inexistent in Romania, intra aici orice mentor financiar pe care il ai aproape, care a demonstrat prin realizarile proprii ca se pricepe la genul acela de business care ti s-a propus tie. Fa asta inainte de a face urmatorul pas.

 

1. Schema Ponzi in imobiliare sau actiuni bursiere.

Escrocii care utilizeaza aceasta inselatorie imobiliara au bursiera se bazeaza pe cea mai profunda dorinta a victimei: sa primeasca bani printr-o investitie ieftina si usor de realizat, in care sa nu-si bata capul prea mult dar sa aiba un profit imediat. Prin acest sistem „afaceristul” colecteaza bani de la mai multe victime, platind inapoi catre aceleasi persoane o mica suma de bani care sustin ei ca este “profit”. Aceasta este „dovada” ca sistemul functioneaza, iar „investitorii” sunt incurajati astfel sa plateasca in continuare sume mai mari de bani. In realitate ei au primit o suma mica de bani de la o alta persoana care a cazut in plasa escrocului.

De multe ori astfel „se vand” proprietati imobiliare intr-o alta tara, pentru ca suna exotic si oamenii cred ca vor profita intr-un fel de o noua descoperire, o noua piata sau o nisa de profit,mai ales daca li se transmite si o data limita.

In afara domeniului imobiliar, mie mi s-au intamplat cateva astfel de abordari ca propuneri de investire in tot soiul de actiuni pe piata bursiera: mi s-a parut ciudat ca cei care ma abordau erau din celalalt capat al lumii (de unde aveau numarul meu de telefon?), unii din Hong Kong, altii din America iar unii „mai de aproape” din Ungaria. Dupa ce am verificat site-ul uneia dintre aceste firme (asiapacificgroup.com) am constatat in acel moment ca, desi era un site foarte frumos, era totusi un site construit exclusiv in flash, deci invizibil pentru motoarele de cautare si nici nu functionau doua linkuri importante pe el: Terms and Conditions (!!!) si Contact ( ), practic cele esentiale ale oricarui site. Deci nu stiai ce cumperi si nu aveai cui te adresa. Astazi am verificat din nou si vad ca acest site nici nu se mai incarca: (desi poate gresesc) imi confirma faptul ca eram intr-o schema Ponzi. Imi propusesera actiuni cu tranzactionare la zece zile din partea Google, Coca Cola, Microsoft. De la 10.000 de euro suma minima initiala pentru a incepe imi „facusera o reducere” (dupa cateva saptamani de vorbit prin telefon si multa engleza exersata de mine) pana la 300 de euro, cu dublarea banilor.

In domeniul imobiliar mi s-au propus (si mi se propun in continuare pe email) investitii in strainatate: nu pot sa va dau acum adresele de site-uri pentru ca inca nu sunt sigur ca este o schema Ponzi, dar „am oferte avantajoase” din Tailanda,  Turcia, Grecia, Brazilia si Egipt – ansambluri rezidentiale cu poze si specificatii propuse de o firma din Marea Britanie (zic ei). Ceva gen „cumperi si iti garantam inchirierea pentru urmatorii 5 ani cu 12% ROI pe an”. ROI fiind prescurtarea de la Return of Investment – Returnarea Investitiei.

Cum te poti proteja?

–          Verifica-i pe ei: verifica-le cu atentie site-ul, intalneste-te cu o persoana din staff-ul lor („cei din Ungaria” de care va spuneam au renuntat sa ma mai sune cand le-am spus ca vreau sa ma intalnesc cu un angajat de-al lor). Daca nu ii poti verifica sau ai unul doua elemente care nu se leaga, fugi.

–          Controleaza businessul. Va spuneam mai sus de „ofertele mele avantajoase”, dar pe care nu le pot verifica pentru ca acele ansambluri nu sunt inca construite. As putea sa ma duc pana acolo ca sa verific, dar risc ca acolo sa nu mai dau de nimeni, desi acum baietii astia imi zic ca ma vor astepta la avion. Eu cred ca ei conteaza pe faptul ca majoritatea oamenilor doar zic ca fac verificari si nu fac in realitate. Daca nu poti controla mersul lucrurilor, las-o balta: sigur e teapa.

–          Intreaba-te mereu: „Nu este cumva prea frumos ca sa fie adevarat?”. Sa stii ca nu te-ai nascut sub o stea norocoasa: daca nu muncesti nu vei castiga bani, sa fii sigur. Poate ca nu ma crezi sau nu iti place ce citesti dar cand iti spun lucrurile astea iti sunt cel mai bun prieten, iar cine iti spune altfel iti vrea raul (sau banii …).

 

2. Inselatorii la nivelul pietei tale locale.

 

Eu recomand oricui ca inainte sa cumpere un imobil in alta localitate pe care apoi sa il inchirieze, sa inceapa prin a cumpara ceva din piata locala pentru a stabili daca va putea lucra efectiv in acest model: vezi http://imobiliare.topestate.ro/lumea-imobiliara/sfat-12-pasi-catre-succes-cum-sa-faci-bani-din-afacerile-imobiliare/

Insa escrocii stiu ca oamenii sunt prinsi cu garda jos daca vor folosi fata de ei repere familiare sau nume cunoscute. De exemplu daca cineva iti spune din senin sa investesti bani intr-o nu-stiu-ce cladire din lumea larga, vei ridica din sprancene. Dar daca acel cineva iti va spune ca are un pont pentru a cumpara la un super pret o proprietate intr-o cladire pe langa care tu treci zilnic cand faci naveta dimineata, ar putea fi mult mai credibil.

E cumva similar cu o chema Ponzi, este prea frumos ca sa fie adevarat, si de regula escrocul te descurajeaza sa verifici spunand ca pontul este doar al lui din anumite motive iar tu ori mergi pe mana lui, ori pierzi o „oportunitate”. Se aplica deseori la imobile in constructie incipienta sau stopate de la constructie, unde nu poti face verificari.

Cum te protejezi?

–          Investigheaza dincolo de suprafata. Acceseaza site-ul. Cauta o persoana de contact al acelei cladiri si nu-ti fa griji ca escrocul te-a sfatuit „sa nu il sari”. Daca lucrurile sunt reale, nu ai sa-l sari. Contacteaza muncitorii de pe santier sau vecinii care iti pot da relatii despre proprietar si vorbeste direct cu el.

–          „Imi dai marfa, iti dau banii”. Acesta este un principiu care te scoate intotdeauna din itele intinse de un escroc. Nimic nu poate fi atat de ezoteric intr-un business si cu atat mai mult intr-o tranzactie imobiliara.

 

3. Fraude cu titluri de proprietate copiate

 

Cei care ma cunosc stiu ca eu nu cred cand cineva imi spune ca este proprietar peste nu-stiu-cate mii de hectare de teren agricol. Pentru ca de-a lungul timpului am avut multe solicitari pentru cumpararea suprafetelor mari, am verificat destul de bine aceasta piata. Am facut deplasari in diverse judete pentru a verifica informatiile in interesul clientului meu si a tranzactiei mele si nu am avut nici macar o data succesul de a da peste un proprietar adevarat cu 1.000 sau mai multe hectare. In schimb am dat peste teancuri de copii dupa multe acte de proprietate si o multime de vorbe pe care le-as caracteriza ca „vrajeala”. De obicei mi se spunea ca trebuie sa acontez mai intai si dupa aceea vor veni proprietarii tuturor titlurilor sa imi semneze, chipurile ca sa nu isi piarda escrocii ponturile. Sau ca vor veni ulterior la notariat.

Sunt sigur ca unii dintre acesti „proprietari” au avut sau vor avea succes fata de alti clienti sa vanda hartie si promisiuni.

Ce faci in cazul acesta?

–          Soliciti copii dupa acte ca sa le vada si avocatul tau. Daca vor sa te insele vor da inapoi.

–          Nu semnezi si nu scoti banii. Cum ai putea sa semnezi cu altcineva decat cu proprietarul?

 

4. Substituirile de persoana

Daca citesti ziarele regulat vei fi aflat ca un anume notar a autentificat actele unui vanzator care nu era de fapt persoana reala. Sau ca buletinul era fals. Asa ca imobilul „s-a vandut” fara stirea proprietarului real, fiind afectati atat vanzatorul adevarat cat si cumparatorul de buna credinta.

Crezi ca notarul a gresit sincer, sau a fost pacalit de vanzatorul simulat? De cele mai multe ori trebuie sa te gandesti ca e o combinatie intre el si „vanzator”.

Eu in zona mea cunosc notarii unde „poti semna orice, oricum”. Tu ii cunosti pe ai tai?

Ce faci daca ai suspiciuni ca ar putea fi un astfel de caz?

–          Daca esti proprietar, protejeaza-ti titlul. Actele se tin, chiar si in casa, in locuri sigure si intime. Protejeaza-ti de asemenea si celelalte date personale care ar putea fi folosite, numarul contului IBAN, CNP-ul.

–          Semneaza doar la notarul tau. Daca nu ai un notar al tau, macar schimba-l pe al lui: solicita semnarea la un alt notar, care are cabinet cat mai in centrul orasului. Daca e in centru inseamna ca are clientela si nu duce lipsa incasarilor, asa ca e mai greu de crezut ca poate inchide ochii la ceva.

–          Verifica personal TOATE actele vanzatorului, incluzand si actele de identitate. Daca nu ai experienta in a recunoaste o poza schimbata intr-un buletin de identitate format vechi, sau cum arata un fals in cartile de identitate noi, sau daca ai un cat de mic dubiu, solicita schimbarea imediata a notarului. Nu-ti fie jena: un notar nu e un zeu. Nu vrea? Retrage-te.

 

5. Titluri de proprietate anulate, imobile deja vandute sau propuse la demolare, sau combinatii cu notarul public

Cred ca stii ca la orice vanzare trebuie ca notarul sa aiba toate actele originale ale vanzatorului precum si un extras de carte funciara (care arata cine este proprietar in realitate si ca nu sunt probleme cu tertii) si un certificat fiscal (care iti spune ca nu sunt datorii fata de stat). Insa aceste acte iti arata si ca titlul sau contractul de vanzare este in continuare valabil, si ca nu s-a vandut deja altcuiva, sau ca nu are o interdictie de vanzare din alte considerente.

Chiar daca este obligatie legala exista anumiti notari care gasesc vre-o metoda „sa sara” peste unul dintre aceste acte. La fel cum sar acum peste obligatia legala a prezentarii certificatului energetic la semnarea notariala, prin degrevarea de responsabilitate facand vanzatorul si cumparatorul sa semneze cum ca sunt de acord sa cumpere in aceste conditii.

Sau peste adeverinta obligatorie de la asociatia de proprietari in cazul vanzarii unui apartament, sau peste adeverinta obligatorie din partea regiei de electricitate. Daca esti agent imobiliar stii la ce ma refer, nu?

Mie, personal, in anul 2000 mi s-a intamplat ca din cauza unei notarite din Constanta sa pierd un acont de 1.000 de dolari. Aceasta escroaca mi-a confirmat telefonic ca o cunoaste pe o femeia care era in biroul meu si care vroia sa isi vanda apartamentul la un pret de chilipir. Mi-a confirmat de asemenea ca actele sunt la ea la birou, ca nu au nici o problema din punct de vedere al transferului de proprietate si ca luni (pentru ca atunci cand s-a intamplat faza era sambata si nu lucra) ne va face antecontract notarial. Luni am fost la ea in birou, mi-a spus ca nu-i adevarat ca am vorbit cu ea (desi am avut un martor in biroul meu si am sunat din nou pe telefonul ei de la birou, verificand ca era acelasi de pe cartea de vizita) si ca apartamentul doamnei nu se poate vinde deoarece l-a dobandit sub interdictia legii 112.

I-am facut reclamatie penala, dar solicitarea politiei a fost respinsa de ministrul justitiei din acel moment. Politistul care instrumenta cazul meu mi-a aratat inca un teanc de dosare pentru aceeasi escroaca notarita, pentru care ceruse IUP (incepere a urmaririi penale) si primise aviz negativ, in acea perioada notarii avand imunitate penala.

Cum sa te protejezi?

–          Nu te duce la notarul propus de vanzator, ci mergi la notarul tau.

–          Solicita toate actele obligatorii, fara sa accepti rabat de la vreunul dintre ele. Ba chiar poti sa ceri si in plus, daca nu esti sigur de ceva. Mai bine sa fii caracterizat drept tipicar decat sa pierzi bani.

–          Nu te grabi. Nu face ca mine. Ce daca e sambata? Nu cumva e prea frumos ca sa fie adevarat? Asteapta pana luni si vezi cu ochii tai actele.

 

6. Avansuri platite pe internet sau intr-o alta forma

Legat de situatia de la punctul 3, exista si varianta in care escrocii sa iti ceara de la primele discutii telefonice plata unei mici sume de buna credinta in avans, de multe ori pe internet sau intr-o alta forma de la distanta. Motivatia poate fi diferita: ca sa vezi actele, ca sa demonstrezi ca vrei cu adevarat sa cumperi, ca sa poata veni in localitatea ta la intalnirea cu tine sau „sa ti se dea sansa de a fi cumparator favorizat”. Ti se vor transmite de pe un email @yahoo.com sau altele gratuite cateva acte generale, de genul unui plan al zonei colorat peste suprafetele unde spun ei ca este terenul, ca sa te incante, poate chiar si vre-un act de pe la primarie. Dar nu vei vedea nimic mai mult decat daca platesti un avans.

Acesti artisti ai inselatoriei colecteaza sume mici, dar de la cat mai multi clienti care reactioneaza la anunturile lor postate pe internet. Stiu ca cei inselati foarte rar vor reclama la politie, deoarece suma este mica, insa aplicata pe un numar suficient de mare de oameni le ofera un profit solid si relativ usor.

Eu stiu chiar si agenti imobiliari care s-au lasat pacaliti de astfel de actori.

Cum faci?

–          Nu trimiti nici-odata bani pe net, Money Transfer, etc. Banii se dau intotdeauna personal, se numara si se semneaza pentru ei.

 

7. Pacaleala constructorului

Se intampla cand ti se promite ceva, platesti, si ti se da o lucrare de o calitate absolut diferita, evident mai proasta. Asta daca ti se mai da ceva.

In momentul in care am vrut sa imi transform apartamentul de la etajul 4 in duplex printr-un proiect de mansardare deasupra terasei blocului, am contractat (impreuna cu ceilalti trei vecini ai mei de nivel) un constructor. Niciunul dintre noi nu stiam firme de constructii care se pot ocupa de o astfel de lucrare mare: asa ca am semnat cu acesta un contract simplificat, platind in avans fiecare dintre noi 180 de milioane de lei vechi, adica jumatate din lucrare. Pentru banii acestia am primit doar decopertarea blocului si nimic altceva, fiind nevoiti sa o luam de la capat cu o alta firma si alti bani. A doua oara am avut mai mult noroc.

Astfel de probleme s-au mai intamplat si celor care au cumparat mansarde construite ca un etaj separat deasupra blocului, dar unde nu s-au respectat promisiunile initiale facute de executantul lucrarii. Cum poti demonstra ca ai platit o anume calitate la faianta si ai primit alta? Sau ca ai fost pacalit cand nu ai stiut / nu ti s-a spus ca apartamentul iti va fi livrat fara usi interioare si obiecte sanitare?

Cum te protejezi?

–          Nu simplifica contractul. Noi ne-am grabit sa demaram lucrarea si nu am mentionat foarte clar TOATE lucrarile pe care le vrem, termenul limita de executie si penalizarile pentru neexecutare sau depasire. Tu specifica-le.

–          Nu plati bani in avans ci negociaza sa ii platesti pe masura indeplinirii anumitor etape in constructie.

–          Mentioneaza in contractul cu constructorul obligatia responsabilitatii solitare si solidare a administratorului firmei alaturi de firma sa. In cazul in care firma va intra in lichidare sau faliment, mai ai o sansa urmarind in instanta bunurile administratorului.

–          Lucreaza numai cu contractantii in care ai incredere si care au reputatie buna dovedita.

 

Concluzii?

Toate cele de mai sus sunt escrocherii imobiliare tipice, insa tine cont ca aceasta lista nu include toate abordarile.

Fii precaut.
Aminteste-ti intotdeauna ca, desi este adevarat ca orice investitie comporta un risc, asumarea de riscuri nu se traduce intotdeauna in profit. Examineaza intotdeauna modelul de afaceri pe care persoana de contact ti-l prezinta si intreaba-te (pe tine si pe alte persoane in care ai incredere) daca are sens.

Daca crezi ca este prea frumos sa fie adevarat, probabil ca asa este.

Atentie:
• Cei mai buni escroci sunt cei care deja au stabilit un nivel de incredere cu tine – nu sunt straini.
Si inca o data:
• Daca este prea frumos sa fie adevarat, probabil ca este.
• Doar pentru ca iei o investitie cu risc nu inseamna ca vei face profit.

Dragi colegi,

Pentru cei care ma cunosc, stiu ca activez in piata imobiliara din 1997. Din 2002 pana in prezent administrez societatea Autentic House Company.

O sa incep acum sa va povestesc de ce am imbratisat sistemul de reprezentare exclusiva.

In 2010, ianuarie, am iesit cu un client cumparator care venea zilnic la mine la birou sa ii arat cat mai multe proprietati care se potriveau criteriilor sale de cautare.
Intr-un final l-am dus la o proprietate ceva mai scumpa, cei drept depasea cu 10.000 de euro puterea lui de cumparare. I-a placut proprietatea si m-a rugat sa ii fac o oferta de cumparare proprietarului, ceea ce am si facut. Am negociat cu proprietarul si am scos un pret sub pretul pe care-l avansase clientul meu.
Revenind telefonic la clientul meu si spunandu-i ca i-am obtinut cel mai bun pret, foarte bucuros mi-a multumit si mi-a spus ca ne vedem luni la notariat.

A venit si ziua de luni, la ora 10 clientul meu ma suna si imi spune ca el a scos banii din banca pentru a achita avansul si sa fixam ora 12 ca ora de intalnire la notariat.
Am sunat proprietarul, i-am spus sa vina la notariat la ora 12, acesta mi-a confirmat si nu mai ramasese decat sa ne treaca timpul si sa ne vedem…

La 11.50 proprietarul ma suna si imi spune ca nu are cum sa mai vanda, pentru ca are un credit in banca si banca nu isi da acordul sa vanda … curios pentru mine pentru ca discutasem problema asta la vizionare si cumparatorul meu a fost de acord cu un avans mai mare pentru stingerea creditului.
De la ora 11 pana la 15 .00 am tot insistat telefonic .. acelasi raspuns il aveam si mai mult, imi spunea ca daca nu vinde acum in trei zile va trebui sa plece in voiaj si sisteaza vanzarea. A doua zi l-am sunat iar… aceeasi poveste. Am hotarat intr-un final sa ii caut altceva clientului meu, si il sunam pentru fiecare oferta asemanatoare … dar nu am mai iesit cu el pentru ca intotdeauna se scuza spunandu-mi ca este foarte ocupat cu serviciul, ca asteapta o oferta de la niste prieteni plecati in Canada … deci nu a mai vrut sa vada nimic.

Dupa o luna gasesc oferta navigatorului publicata pe un site !!! .. sun si intreb daca mai este valabila … la celalalt capat al firului imi raspunde un nepot al proprietarului care imi spune ca oferta este vanduta din luna ianuarie. In acel moment m-am gandit imediat la acel cumparator al meu, iar in secunda 2 am pus mana pe telefon si l-am sunat. L-am luat la sigur si intr-un final imi recunoaste ca el l-a cumparat.
Am intrebat “si comisionul meu????..” … la care el raspunde nonsalant … “ce era sa fac Gabi, cu banii ar fi trebuit sa ti-i dau tie mi-am luat usa la intrare si am facut alte renovari apartamentului”, etc.
“Pai munca mea?” am spus eu … la care el mi-a raspuns “Ce sa iti fac Gabi … am avut vre-un contract incheiat cu tine ? de ce sa te platesc?” … Cata dreptate avea !!!!!!

Atunci am inteles ca oamenii pentru a-ti recunoaste munca trebuie sa incheie un contract, iar din momentul acela am hotarat sa nu mai plec cu nici un client care nu ma angajeaza.
In luna Martie a aceluiasi an am intrat curios pe un site apair.ro, site care imi venea agresiv in fiecare zi pe email de la un coleg de al nostru din Constanta. Am am inceput sa ma documentez … nu stiam de ce intrase atat de agresiv, de ce vrea sa atentioneze agenti imobiliari, nu stiam ce vrea sa ne spuna, nu intelegeam !!! Si navigand in acel site am dat si peste un articol ”Relatia de lucru cu Imobiliarul” , apoi peste alt articol ”Codul etic al agentului imobiliar”, apoi peste un Mls, soft care mi se parea putin extraterestru.

M-am inscris in aceasta asociatie pentru ca ma regaseam in sistemul de lucru si acum pot spune ca este dupa parerea mea sistemul  cel mai sanatos, un sistem de colaborare intre agenti, un sistem dupa care poti sa iti faci un plan de afaceri, un sistem care impune respect pentru profesia noastra. Un sistem unde te poti promova ca Agent.
Deci m-am inscris, am participat la diverse cursuri in Bucuresti cu traineri internationali, am cunoscut oameni minunati care sincer va spun mi-au schimbat viziunile vis a vis de aceasta profesie, care in momentul acela dupa parerea mea era deja era in Reanimare.
Am inceput sa aplic acest sistem de lucru in firma mea, singur, pentru ca agentii care lucrau la mine spuneau tot timpul ca nu va merge, ca in Romania nu se va schimba nimic, ca romanii nu vor sa incheie contracte. Fel de fel de afirmatii. Gresit !!!!! …. Am incheiat contracte, am vandut din contractele mele chiar majoritatea in colaborare cu alte agenti, iar acei agenti au fost remunerati de catre proprietari pe care ii reprezentam prin intermediul meu.

Dar ce am observat in ultima vreme ma dezamageste total. Multi dintre agentii din piata incearca sa strice un contract de reprezentare sunandu-l pe clientul meu si spunandu-i ca a facut cea mai mare greseala ca a semnat un astfel de contract , ca pe ei nu intereseaza o astfel de oferta sub contract, contract care dupa parerea mea ii asigura un comision fara sa isi mai bata capul si sa stea cu teama daca proprietarul il plateste, neavand cu acesta nici o intelegere scrisa. Am auzit voci spunand ”cum sa fiu eu platit de un agent … eu stau la mana acelui agent?”, sau “de ce sa ii bag eu bani in buzunare acelui agent ?”.
Acum vin eu si spun “Dragi colegi, nu vreau sa imi bage nimeni bani in buzunare, nu va platesc eu comisionul, va plateste prin intermediul meu clientul pe care il reprezint,  pentru ca el nu doreste sa fie contactat de 100 de agenti, pentru ca el nu vrea sa fie deranjat de la serviciu, pentru ca el m-a imputernicit pe mine sa ii fac marketingul proprietatii si sa ii reprezint interesele vis a vis de clienti si a inteles ca agentul imobiliar al cumparatorului, fie el si de la alta agentie, daca isi va da interesul sa vanda aceea proprietate va fi remunerat de catre el prin intermediul meu…

Eu am acest articol stipulat in contractul de reprezentare si daca nu il respect risc sa-l pierd si consider ca nu l-as deservi cum trebuie pe clientul care m-a angajat.

Deci, dragi colegi, reprezentarea nu inseamna exclusivitate, reprezentarea inseamna munca pe care eu si alti colegi de ai mei o presteaza mergand sa discute cu proprietari, consumand benzina, timp, facand marketingul acelei proprietati, avand cheltuieli totodata si intr-un final dupa ce obtin acel contract sunt gata sa imparta cu orice coleg din piata imobiliara constanteana comisionul pe care il vor obtine din acea vanzare.

 

 

In speranta ca nu am deranjat pe nimeni cu aceasta povestioara a mea, sper ca in viitor vor intelege si acei agenti (nu dau nume ca nu e frumos), ca eu le apreciez munca lor si ii respect pentru ca rezista in aceasta jungla imobiliara si as dori sa se abtina sa mai incerce sa strice contracte care asigura un comision si o colaborare fructoasa cu alti agenti care au inteles sistemul dar sunt mai conservatori.
Inchid prin a ura colegilor care nu poate sa vina la intalnirea din data de 15.12.2011 ,ora 12.00 la pensiunea ACASA a domnului Soare pentru a ciocni un pahar de sampanie, Sarbatori fericite !!!! si la cat mai multe tranzactii in 2012 !!!!!!

Profilul agentului-hot, de care trebuie sa te feresti:

– Fura cat sa-i fie lui bine, iar pe tine sa te puna pe pierdere

– Da vina pe clienti, pe criza, pe ploaia de afara, pe alte agentii, pe alti agenti, dar numai pe el nu

– Daca nu a facut nimic luna asta, e vina ta ca n-ai bagat bani in suficienta publicitate; daca a facut, e meritul lui “ca e agent bun”

– Daca il prinzi cu gasca-n traista (cu comisionul furat in buzunar), e clar ca e o inscenare: toti din jurul lui mint, doar el spune adevarul

 

La sfarsitul lunii trecute am dat afara din firma un agent care fura. Fura oferte din baza de date, altera inregistrari asa incat sa nu mai poata fi identificate, modifica numere de telefon ale clientilor din programul imobiliar din calculatoare ca sa nu mai poata fi contactati, stabilea intalniri cu ei si facea tranzactii pe langa firma. Evident ca banii ajungeau in buzunarul lui, iar firma nu stia nimic despre asta. Pana cand firma a aflat.

Este demonstrat, nu doar o speculatie de-a mea sau a altcuiva. Nu sunt tipul de om care sa vorbeasca nedocumentat si sa ia decizii majore in baza unor simple supozitii, asa ca de cele mai multe ori prefer sa pierd eu decat ca altcineva sa fie afectat. Dar lui i-am desfacut contactul de munca disciplinar (nu ca i-ar fi pasat cumva, dupa atitudinea pe care o avea).

Acest om a mintit pana in ultima clipa (si sigur continua sa minta si acum acolo unde este) cum ca el “a fost cinstit” si ca ii pare rau “ca s-a ajuns in situatia asta”. Evident ca atunci cand clientii te recunosc si te arata cu degetul, inseamna ca nu mai ai nici-o rusine ca sa continui cu asemenea afirmatii. Ar fi functionat mai bine o recunoastere si o parere sincera de rau. Dar lipsa educatiei si a caracterului te fac sa nu stii ce sunt astea.

 

Ce vreau sa spun este ca aceasta persoana a incercat imediat sa se angajeze la o alta agentie din zona, ca sa nu i se raceasca obiceiurile. Evident ca m-am dus la directorul acelei firme si l-am pus in tema cu realitatea.

Apoi am aflat ca a incercat sa discute cu alti agenti, fosti colegi de-ai lui, care acum erau dispersati la alte agentii, ca sa “garanteze” pentru el in fata conducerii acelor agentii, pentru a i se permite angajarea acolo.

Nici-unul dintre ei nu a facut-o: ba chiar l-au facut de rusine spunandu-i ca ce a facut el este o mare magarie si ca si-a batut joc de agentia asta asa cum isi batuse joc in alte dati si de relatia cu ei, pe considerente personale.

Asa ca a stat acasa o perioada, dar probabil la panda, ochind in ce alt loc ar putea reincepe.

 

Acum cateva zile l-am “identificat pe internet”, cu niste oferte publicate, din partea unei alte agentii.

Sigur ca am contactat directorul agentiei respective, pentru a-i da detalii despre omul angajat de el.

 

Ceea ce este interesant de-abia de aici urmeaza.

Acest manager nu parea afectat de ceea ce a facut, chiar daca i-am spus ca sunt lucruri pe care le poate verifica in dosarul de desfacere disciplinara instrumentat de firma si ca poate intreba si colegii lui. Mi-a motivat ca are in firma unul care a facut la fel si il pastreaza “ca exemplu viu, sa arate celorlalti ce a patit el”!?!… Adica face inchisoare acolo, domnule sef de agentie?

Oare atat de disperati au ajuns cate unii, incat sa ia hotul in casa de frica ca nu mai gasesc alt agent? Eu nu stiu cati agenti are firma asta, nici numele nu-l mai retin, fiind o agentie absolut nesemnificativa pe plan local Constantean, insa modul de a angaja agenti care a lucrat in alte locuri fara a obtine referinte despre ei este cel putin periculos.

Imi aduc aminte de un alt agent care a vrut sa se angajeze in trecut la agentia mea si care lucrase la o firma acum inchisa, dar la momentul acela destul de bine infipta, Perfect Class. Dupa o sumara verificare ulterioara am aflat ca agentul asta fugise la munte cu un acont incasat de la un client, evident acont platit pentru locuinta, pe care l-a cheltuit acolo. Si ca sarise de la balconul etajului 1, unde agentia avea sediu, “ca sa ajunga mai repede jos”.

De genul asta de nebunie trebuie sa te feresti, la fel cum trebuie sa te feresti de hotie, care poate fi la fel sau chiar mult mai periculoasa, pentru ca te atinge in locul cel mai sensibil in prezent: in incasarile firmei imobiliare, care oricum sunt putine si facute cu eforturi mari.

Dar multor agenti nu le pasa: ei cauta o firma ca umbrela pentru manevrele lor, in care sa poata specula momentele in care “se poate trage o teapa”, de multe ori cu acceptul clientilor, in unele dati fara stirea acestora.

Dupa ce l-am prins cu furtul pe acest agent care lucrase la mine, mi-am adus aminte multe din urma:

–          Cum ca nu facea contracte de vizionare decat rareori, spunand ca “clientii nu vor sa semneze”,

–          Ca prea multe convorbiri telefonice le facea in fata firmei (noi avand sediul la parter), spunand ca sunt personale,

–          Ca pleca des din agentie fara sa spuna unde, sau motivand ca se duce sa faca ba aia ba aialalta, ba sa-si ia ceva de mancare din Tomis 3, ba ca treuie sa-si ia copii de nu stiu unde, etc.

Pentru clienti:

–          Daca nu aveti contract cu agentul imobiliar care va arata un imobil, NU SUNTETI OBLIGAT SA II PLATITI. Ba chiar va incurajez sa NU PLATITI agentul care nu se asigura de comision

–          Pe de alta parte iti spun, stimate client, ca daca ai semnat un contract sa il si respecti, platind comisionul mentionat acolo.

Ideea este ca sunt mari sanse ca un agent care iti arata proprietati fara contract sa intentioneze sa pacaleasca agentia unde lucreaza. Pai daca tot face asta merita si el pacalit de client, ca sa se dezvete sa mai faca.

 

Eu unul nu am facut niciodata politie in firma: am cautat sa creez un mediu relaxat de lucru, avand o relatie prietenos-oficiala cu toti angajatii. I-am creditat cu incredere si i-am edificat fata de terti. I-am corectat acolo unde am putut, insistand pe acoperirea unor defecte importante, daca existau. Am considerat ca daca nu exista incredere intr-un om, mai bine rupi relatia cu el decat sa te uiti mereu peste umar.

Si-asa cu agentul Iordache, pe care l-am dat afara disciplinar: lucreaza acum intr-un alt loc, intr-o agentie disperata ca nu are cu cine lucra. Pai mai bine lucrezi doar tu sau incepi sa formezi oameni noi decat sa dai sansa unui hot sa te fure. Este ca si cand ai lasa noaptea un televizor nou in parcare, cu placuta “Vand televizor” si te astepti ca dimineata sa gasesti acolo banii.

Dragi colegi manageri de agentii: sunati si verificati agentii angajati la firmele unde au lucrat, ca pot avea bube mari in cap si nu o sa vreti hotul in casa. Pentru ca cine s-a invatat sa fure nu se mai dezvata niciodata si, chiar daca o scurta perioada “va face frumos” de fapt el a venit acolo impreuna cu gandurile lui.

Faceti-va un obicei in a verifica agentii veniti la angajare la voi: majoritatea managerilor celorlalte agentii sunt oameni responsabili care va vor face o caracterizare a lui si va va atrage atentia asupra eventualelor probleme.

 

Bucuria este ca a plecat de la mine tot impreuna cu gandurile lui. Asocierea cu astfel de persoane nu poate sa iti faca decat rau, scarba si sa te faca sa gandesti ca planeta asta ar fi foarte frumoasa daca nu ar fi oameni de acest gen in ea.

Caracterul se arata in conditii de criza, iar excesul de bani, ca si lipsa lor, nu face decat sa accentueze cine esti tu in realitate.

 

 

 

 

 

 

 

 

Sau cum e sa ai si agenti si cumparator neseriosi

 

Cu vreo 10 luni in urma m-au contactat doi agenti imobiliari, Marian si Leo, unul care lucra la agentia AS Company, iar celalalt lucra “independent”, sau cel putin asa sustinea el. M-au contactat pentru ca biroul meu era la parter de bloc, intr-un apartament propriu transformat in birou, cu intrare din exterior si frumos aranjat, cu tavane curbe din rigips, geamuri exterioare marite, glafuri din marmura, prize Gewiss in pereti cu internet si telefon, gresie coniac peste tot. Bucataria fusese transformata la randul ei in birou daramand o debara iar baia era moderna.

Mi-au spus ca au un client interesat de un apartament  ca acesta, pentru a face un cabinet dentar pentru sotia lui.

Important: evitati agentii care lucreaza “independent”. Asta inseamna de fapt ca nu au nicio raspundere, ca nu au un sef caruia sa ii dea socoteala si nici un sediu sau o firma impotriva careia sa faci o reclamatie.

In acel moment nu eram interesat sa vand, insa discutia s-a purtat la un pret interesant: 73.000 de euro pentru un apartament cu doua camere de 51 metri patrati (in Constanta, zona Tomis Nord, stradal pe bulevardul Tomis, la Boema). De aici urma sa le platesc lor un comision de 2%.

Am acceptat sub rezerva de a-mi gasi altceva, un alt spatiu – de preferat comercial, chiar daca mai puneam bani ca sa il cumpar – in care sa imi pot muta biroul. Agentii s-au oferit sa ma ajute sa imi gasesc un alt spatiu.

Am stabilit o intalnire cu cumparatorul lorinteresat de apartamentul meu, pentru vizionare si discutii legate de derularea tranzactiei. “Este o persoana foarte importanta” – mi-au zis ei. “Si lucreaza numai cu noi.”

Ok. M-am intalnit cu omul: un director pus din interese politice la una dintre societatile foste regii de stat, actuale vandute pe nimic “baietilor destepti”, care evident trebuiau sa aiba acolo omul lor. Am descoperit si faptul ca ambii ne ducem copiii la aceeasi scoala si gradinita, stiindu-ne din vedere. Am dus discutia pana la capat: omul s-a declarat ferm pentru cumparare, am rediscutat pretul la 71.000 de euro si am stabilit ca singurul lucru care amana putin semnarea actelor notariale (pentru ca nu voia sa plateasca niciun acont pana la semnarea de vanzare – cumparare) este faptul ca nu are toti banii, urmand ca o suma de 25.000 de euro sa o ia prin credit bancar de nevoi personale, pentru care nu va avea nicio problema, tinand cont de “salariul domniei sale si influenta datorata pozitiei pe care o avea in orasul  asta”.

Am acceptat, fiindca oricum aveam nevoie de timp sa imi gasesc ceva potrivit. Asa cum le-am spus si acelor agenti, care s-au oferit imediat sa ma “ajute” sa gasesc, doream: un spatiu comercial de aproximativ 50 – 80 de metri patrati, pe la 100 – 120.000 de euro, amplasat intr-o zona cu vad, asa incat sa il si pot inchiria ulterior daca nu mai doream sa il folosesc eu.

In urmatoarele cateva zile nu am avut niciun semn de viata de la ei: i-am sunat dar au zis ca ei tot cauta dar nu au ceva potrivit cererii mele. Oare asa de ciudata era cererea mea? Am inceput sa caut singur o astfel de oferta.

Dupa inca cateva zile si alte telefoane, Marian si Leo, “agentii mei”, mi-au aratat vreo trei spatii, dintre care unul singur era bine amplasat, insa depasea cu mult bugetul. Intre timp insa ma orientasem catre oferta altei agentii imobiliare, IGI Team, unde am discutat cu Cristina Stanga, o fata draguta care sustinea ca avea in exclusivitate dreptul asupra inchirierii si vanzarii unui apartament similar celui al meu, mai urat si neamenajat dar, ce sa vezi, amplasat exact la scara urmatoare fata de apartamentul meu.

Important: daca un agent sustine ca are “in exclusivitate”o oferta, solicitati-i sa va arate contractul. Atunci cand am intrebat-o pe Cristina de contract mi-a spus ca totul este verbal, dar din cutuma ultimilor ani in care a inchiriat doar ea acest apartament este sigura ca proprietarul lucreaza doar cu ea la vanzare.

Am vazut acest apartament, am discutat cu proprietarul acestuia, am stabilit un pret de 63.000 de euro, care imi permitea sa ma relochez dupa ce imbunatateam acest spatiu, si i-am explicat ca urmeaza sa primesc banii dintr-o alta vanzare, asa incat trebuie sa accepte un termen mai larg pana la semnarea finala. A fost de acord.

Am platit un avans si am facut un antecontract cu acesta, dupa ce am reconfirmat faptul ca intr-o saptamana va fi gata creditul cumparatorului meu. Partea buna era ca nu contam doar pe acesti bani pentru cumparare, pentru ca chiar atunci faceam o vanzare a unui alt apartament personal si urma sa incasez o mare parte din bani in termen de o luna de acolo. Asa ca ma consideram acoperit financiar, chiar daca nu as fi vandut biroul meu, fiind necesara doar o mica suma imprumutata – de la rude sau de la banca, pentru a finaliza cumpararea daca as amane fara cumparator.

Dupa ce au aflat ca am acontat deja o oferta, „agentii mei”, Marian si Leo, m-au chestionat sa vada ce cumparasem. Fara a banui o rea intentie si linistit ca acontasem cu 1.500 de euro (si in cazul in care s-ar fi razgandit vanzatorul trebuia sa imi plateasca dublul sumei), le-am spus si le-am aratat chiar si oferta, rugandu-i totusi sa nu pomeneasca de aceasta achizitie catre celalalt client al lor (cumparatorul meu)fiindca achizitia mea ar fi putut deveni interesanta pentru el, fiind acelasi lucru de fapt: un apartament cu 2 camere la parter, stradal, cu iesire proprie in exterior.

Ceea ce a urmat cred ca va puteti imagina. Eu nu am putut sa imi imaginez in acel moment: nu am crezut ca niste agenti imobiliari isi pot calca atat de tare pe onoarea profesiei si pot deveni atat de josnici incat sa fure o oferta, sa determine vanzatorul acelei oferte sa nu mai vanda unui client si sa o dea altuia, intr-un cuvant sa „intoarca” o tranzactie. Sa il determine pe cumparatorul meu sa ma minta in continuare ca „mai dureaza cu creditul” ca sa ma duca cu zaharelul pentru a ajunge la limita datei de semnare si sa pierd acontul.

Ei bine nu am ajuns la limita datei de semnare: am mirosit ca ceva este ciudat deoarece cumparatorul meu evita sa mai raspunda la telefon iar „agentii mei”de unde ma sunau mereu au incetat si ei sa mai sune si sa imi mai raspunda. Iar in momentul in care i-am apelat de pe telefonul sotiei mele erau extrem de „ocupati”si mi-au spus ca ma vor suna ei inapoi, lucru ce nu s-a intamplat. E un semn, nu?

Fiti atenti la asemenea semnale: daca agentii nu va raspund la telefon, in mod sigur au o motivatie in defavoarea voastra.Daca nici vanzatorul sau cumparatorul vostru nu va mai raspunde la telefon, atunci cu siguranta lucrurile au luat-o intr-o directie gresita!

Cu atat mai mult cu cat nici proprietarul care urma sa imi vanda mie nu mai raspundea la telefon agentei. Am sunat-o pe Cristina, banuind ca poate de aici s-a stricat tranzactia: nu banuia nimic insa a inceput sa cerceteze. Peste cateva ore m-a sunat sa imi spuna ca proprietarul a acontat altcuiva. “Cum se poate?” am zis, “Am un antecontract cu el!”

Si ea era stupefiata. Am chemat proprietarul la intalnire: initial nu a vrut, dar cand i-am spus ca il voi bloca vanzarea la cartea funciara si il voi da si in judecata, a acceptat. Dintr-un om foarte amabil si el si sotia lui devenisera ghimposi si cu mine si cu agenta, plini de reprosuri si nu recunosteau nimic: nu, ca ei nu vand altcuiva, dar nu mai vor pur si simplu sa vanda. Pana la urma au spus adevarul: ca i-a sunat sora cumparatorului meu (dar cumparatorul meu nu avea nicio sora, de fapt probabil sunase nevasta-sa) si ca le-a dat un pret mai mare si prefera sa ii vanda lui.

Sigur ca nu i-a convenit, iar Cristina (agenta) le-a facut o morala uriasa, insa ce folos: oamenii fusesera programati sa nu ia in considerare niciun argument. Mi-au platit dublul sumei, dar asta nu m-a racorit. Agentei nu i-au dat niciun comision, cu atat mai mult cu cat nu avea nici contract cu ei. Eu i-am dat 50 de euro, sa-si acopere din cheltuieli.

 

Acum langa biroul meu, la scara urmatoare, functioneaza un cabinet dentar.

Intr-un spatiu “furat”de la mine.

De catre doi agenti care, in orice tara civilizata mai putin Romania care nu are o lege imobiliara, au comis o ilegalitate. In combinatie cu un cumparator fara scrupule, mancator de cascaval de partid. Vorbiti amandoi sa ma minta si sa ma insele, si sa il corupa si pe vanzatorul meu la aceleasi lucruri.

 

Ei, va intreb eu, cum a functionat in acest caz dubla reprezentare? Cum a fost cu confidentialitatea informatiilor si cu relatia de fidelitate fata de client? Cum e cu etica si deontologia agentului imobiliar?

Faptul ca eu am pierdut aceasta proprietate e putin important: voi gasi altceva, si cred ca la modul cum evolueaza preturile voi lua mai ieftin.

Ceea ce este important dar neplacut este insa  ca breasla imobiliara s-a facut inca o data de ras, acum chiar fata de mine, un coleg al lor.

Asa ca dragii mei, ca si concluzii permiteti-mi sa va dau cateva sfaturi bazate pe experienta mea:

–          NU LUCRATI CU AGENTI FARA AGENTIE: nu veti da decat de tepari. Acelasi lucru si in combinatia agent cu agentie+agent fara agentie.

–          PLATITI UN AVANS MAI MARICEL, asa incat sa il usture pe ala de va da dublu inapoi, sau sa il determine sa nu o mai faca.

–          NU SPUNETI AGENTULUI VOSTRU NICIO INFORMATIE CONFIDENTIALA, indiferent cat de prietenos va parea: exista riscul sa o speculeze in interesul lui sau al altcuiva.