Bancherii sunt reţinuţi în privinţa pieţei imobiliare, dar...

Avem un prim trimestru de temperare a scăderii

Privind prin cifrele seci ale băncilor, piaţa imobiliară poate fi caracterizată în două moduri, ca şi cum am avea parte de două veşti: una proastă şi una bună. Pentru început, vestea rea: în ultima jumătate a anului trecut, cererea de credite imobiliare-ipotecare din partea populaţiei a scăzut cu până la 30-40%, deci a scăzut şi aportul pe piaţă al acestor finanţări. Banca Naţională a României (BNR) ne arată, în urma centralizării datelor puse la dispoziţie de 10 bănci, cu o cotă de 80% din piaţa creditelor, că în primul trimestru al anului în curs vom avea parte de o încetinire a scăderii cererii. Dacă putem să spunem aşa, aceasta ar fi vestea bună. De aici până la dezgheţare a finanţării achiziţiei de terenuri şi imobile mai este însă cale lungă. Sau, dacă vreţi, să ne amintim de celebra Luminiţa, cea pe care mulţi au văzut-o la capătul tunelului, au răsuflat uşuraţi, au alergat înspre ea şi au dat de locomotivă...

Un an încheiat cu înăsprirea creditării

Potrivit BNR, în ultimul trimestru al anului trecut, 30% din băncile româneşti au preferat să înăsprească standardele creditării imobiliare, în timp ce creditarea negarantată (pe sectorul de consum) a avut, în linii mari, aceleaşi condiţii. Să fim bine înţeleşi: standardele s-au înăsprit, dar termenii creditării au rămas neschimbaţi. Aceasta ar fi o primă comparaţie. O a doua ne arată că băncile noastre nu au luat această decizie întâmplător. S-a ţinut cont de politica monetară sau prudenţială ale BNR, aşteptările privind situaţia economică generală şi aşteptările privind piaţa imobiliară (modificarea probabilităţii apariţiei unei creşteri/ scăderi rapide şi accentuate a preţurilor imobilelor). Pe piaţa europeană, băncile au fost mult mai severe, atât pe sectorul imobiliar, cât şi pe cel al creditelor de consum. Dacă stăm strâmb şi judecăm drept, putem observa că principalul factor dintre cele trei anterior menţionate, situaţia economică este adevărata piatră de moară. La aceasta, dacă adăugăm şi aşteptările deloc optimiste ale sectorului construcţiilor pentru anul în curs, vom avea încă o explicaţie pentru mersul împiedicat al pieţei imobiliare.

Şi un top al dobânzilor

BCR a anunţat reducerea cu 0,4% a dobânzilor aferente creditelor imobiliare şi a celor de nevoi personale cu ipoteca în lei, însă costul rămâne peste media dobânzilor din sistemul bancar şi la un nivel apropiat de cel al altor bănci, precum BRD, CEC Bank sau Raiffeisen Bank. Dobânda percepută de BCR (9,33%) este uşor mai redusă, dar apropiată de nivelul altor bănci concurente, precum BRD (9,35%), CEC Bank (9,85%), Raiffeisen Bank (10%). Banci cu dobânzi mai mici sunt ING (8%), sau Garanti Bank (8,5%). BCR a anunţat la finalul anului precedent că nu va mai acorda credite decat în lei, decizie urmată la începutul acestui an de ING Bank, cu toate că dobânzile la împrumuturile în euro sunt încă o dată mai ieftine. Totuşi, în cazul unui credit în euro sau dolari, atât cel împrumutat cât şi banca se expun riscului valutar, întrucât majoritatea clienţilor au venituri în moneda naţională, ce poate suferi deprecieri importante, în raport cu euro sau alte valute. Băncile sunt nevoite să se orienteze acum spre creditele în lei şi pentru că sunt nevoite să-şi diminueze expunerile faţă de finanţările primite de la băncile-mama din străinătate, care au nevoie de fonduri suplimentare pentru a-şi majora capitalurile şi lichiditatea, conform cerinţelor mai stricte în privinţa riscurilor impuse de autorităţile de reglementare.

Dobânzi la credite imobiliare în lei:

1. ING Bank: 8%;
2. Garanti Bank: 8,5%;
3. BCR: 9,33%;
4. BRD: 9,35%;
5. CEC Bank: 9,85%;
6. Millennium Bank: 9,9%;
8. Raiffeisen Bank: 10,2%;
9. Banca Transilvania: 10,2%
10. Carpatica: 10,8%.
 

Domolirea scăderii cererii de creditare, sau vestea bună

Premisele acestor aşteptări din partea băncilor se leagă, printre altele, în cazul a 30% dintre bănci, de percepţia unei scăderi a preţului locuinţelor, tendinţă care ar trebui să se descopere şi la publicarea datelor statistice aferente primului trimestru al anului 2013. În plus, cerea de credite pe acest segment cunoaşte o creştere, ce-i drept marginală, conform datelor deţinute de bănci, aferente ultimului trimestru al anului trecut. Toaste acestea, dacă ne raportăm la un grad mediu de îndatorare de circa 50% din partea solicitanţilor. Concomitent, portalul TopEstate anunţă în prezent un preţ mediu de vânzare pe metrul pătrat de 1,025.66 euro în Bucureşti (apartamente), în timp ce în Constanţa aceeaşi referinţă este de 900 de euro.

 

 

[articol apărut în Ziarul de Imobiliare, ediţia de Constanţa, 15.martie.2013]