Nestandardizarea pietei face tandem cu criza -ANALIZA GRUP DE LUX – PIATA SPATIILOR DE BIROURI IN PRIMELE TREI TRIMESTRE ALE ANULUI 2009

Pe fondul crizei economice si financiare din 2009 care a afectat profund piata imobiliara clujeana inca din ultimul trimestru al anului 2008 tot mai multe spatii de birouri de clasa B si C tind sa fie prezentate si vandute ca fiind birouri de clasa A. De regula clientii acestor spatii de birouri sunt companii multinationale, companii mari care nu doar ca isi permit sa sustina financiar o chirie intr-o asemenea locatie, dar care au si nevoie de o imagine pe masura si care, cu atat mai mult in vremuri de criza nu isi pot permite sa coboare standardele proprii de imagine. Iata de ce Grup de Lux, analizand situatia pietei clujene pe segmentul cladirilor de birouri, atrage atentia clientilor dar si partenerilor din piata asupra acestei problematici care nereglementata si necorectata ar duce la diminuarea increderii clientilor in profesionalismul agentiilor imobiliare clujene, dar ar duce si la scaderea aprecierii pietei clujene in ansamblu.
Viata pietei spatiilor de birouri in Cluj s-a nascut si s-a animat in 2005, cand spatiile de birouri au crescut in valoare in ochii companiilor. Pe fondul unei „dezmortiri”a economiei, sub presiunea investitorilor straini care deveneau tot mai interesati de piata clujeana, companiile autohtone au fost obligate sa inteleaga ca imaginea conteaza. In consecinta a investi in spatiul de lucru, in birouri a inceput sa se impuna tot mai mult ca un pas obligatoriu in construirea afacerii. La acel nivel, piata nu era pregatita sa ofere un standard in cladirile de birouri. A mai durat un an pana cand, in 2006 lansarea primei cladiri de birouri de clasa A din oras a dat tonul. Astfel, Maestro Busienss Center, prima „cladire inteligenta”construita in afara Capitalei a lansat o avalansa de consturctii si dezvoltari in acest sens. Insa, avantul imobiliar al anilor 2005-2008 s-a dovedit si pe acest segment a fi o batalie nu de putine ori pierduta cu standardele de calitate si respectarea acestora.

Standardele internationale si piata spatiilor de birouri din Cluj

Buildings Owners and Managers Association (BOMA) este organismul care a realizat regulile pe care majoritatea dezvoltatorilor de cladiri de birouri din Statele Unite il aplica. Fara a fi obligatorii, aceste standarde dau posibilitatea clientilor dar si competitorilor dezvoltatori sa masoare si sa faca aprecieri, putand incadra cladirile mari de birouri in diverse clase: A, B sau C. Astfel, o cladire de clasa A trebuie sa indeplineasca un criteriu de arie construita desfasurata minima, sa aiba dotari de un anumit standard de calitate si nivel. De multe ori, simplul fapt ca o cladire de birouri este dotata cu geamuri tip termopan sau beneficiaza de o conexiune la internet face ca aceasta sa fi fost considerata ca apartinand clasei A. Din acest punct de vedere, piata spatiilor de birouri din Cluj se ridica in 2009 la aproximativ 290.000 de metri patrati in total, dintre care, conform standardelor BOMA marea majoritate se incadreaza in segmentul de birouri de clasa B sau C. Chiar si pe fondul crizei economice si financiare din 2009, cele mai tranzactionate categorii pe piata la nivel de inchiriere sunt reprezentate de birourile care se incadreaza in clasa A sau B. Aceste cladiri de birouri au fost construite practic in ultimii 3 ani.
Al doilea segment, cel al spatiilor de birouri de clasa C, este segmentul cel mai extins al pietei si este reprezentat de spatiile aflate cu precadere pe fostele platforme industriale ale orasului: Clujana, Unirea, CUG, etc. Un alt segment pe piata spatiilor de birouri din Cluj este dat de apartamentele sau vilele din zona centrala a orasului, sau din imediata vecinatate a cestei zone, cladiri transformate in sedii de firme, cu adaptarile de rigoare, insa si aceste spatii se incadreza tot in categoria birourilor de clasa C.
Din acest punct de vedere, clientii trebuie sa cunoasca aceasta clasificare tocmai pentru a putea obtine pretul corect la inchirierea unui spatiu de birouri, iar partenerii din piata, agentiile imobiliare trebuie sa cunoasca si sa aplice acest standard tocmai pentru a putea oferi competenta si profesionalism, doua instrumente esentiale in combaterea efectelor crizei economice si financiare.

Despre standardele BOMA:
Aceste standarde sunt o metoda de masurare si evaluare a cladirilor mari. In anul 1915, Asociatia Internationala a Proprietarilor si Managerilor de Cladiri (BOMA) a simtit nevoia sa clasifice cladirile de birouri si astfel a dezvoltat o metoda de masurare si evaluare a acestora. De-a lungul timpului, aceasta metoda a fost reviziuta si imbunatatita. Important este de retinut ca acest standard a fost adoptat imediat ca un standard national in Statele Unite ale Americii unde a fost elaborat. Prima revizuire complexa a metodei s-a facut in momentul in care au aparut cladirile „tip bloc”, in 1952.

Iata in cateva cuvinte explicarea standardelor BOMA:


Clasa A
In acest standard intra cladirile de cel mai inalt prestigiu care concureaza pentru o categorie de clienti de top, care isi permit chirii care trec peste mediul chiriilor zonei. Cladirile de acest tip au finisaje de inalta calitate, utilitati si dotari de ultima generatie, accesibilitate exceptionala si o prezenta in piata extrem de bine definita. In termeni concreti, potrivit standardelor BOMA, o cladire de birouri de clasa A trebuie sa indeplineasca printre altele, urmatoarele conditii:
- minim 1000 metri patrati/nivel;
- acces rapid la mijloacele de transport;
- lifturi cu perioada de asteptare sub 30 de secunde;
- ventiloconvectoare care sa ofere o climatizare individuala in fiecare incapere;
- iluminare de minim 500 de lucsi in zona de birouri si de 300 de lucsi in zonele adiacente;
- minim 2,7 metri inaltine/incapere;
- cladirile de birouri de clasa A din zonele centrale trebuie sa ofere minim 150 metri patrati inchiriabili pentru parcari, iar cele din zone mai putin aglomerate trebuie sa poata oferi minim 50-70 de metri patrati inchiriabili pentru parcari;
- suprafata utila a unei asemenea cladiri reprezinta cel mult 80-85% din suprafata construita, iar acesta este un element extrem de important in catalogarea cladirii ca apartinand clasei A;
- diferenta dintre cladirile de birouri de clasa A si cele de clasa B se face prin locatia birourilor; in cazul birourilor de clasa A locatia trebuie sa ofere vizibilitate si acces facil, sa aiba suprafata vitrata mare, sa dispuna inclusiv de parcari subterane cu locuri suficiente de parcare, sa ofere servicii adiacente incluse in pretul chiriei, cum ar fi: cafeterii, restaurante, gradinite pentru personalul care lucreaza in cladire, piscina si/sau cluburi de fitness; in Romania, una dintre caracteristicile pietei este aceea ca toate aceste servicii adiacente nu sunt incluse in pretul de inchiriere al spatiului de birouri, in timp ce in Occident, acestea intra in chiria ceruta de proprietar.
- serviciile administrative sunt foarte importante – acestea sunt oferite de catre proprietarul cladirii tuturor chiriasilor sub forma « cheltuielilor administrative », iar acestea cuprind - revizia si intretinerea utilajelor si instalatiilor aferente utilitatilor; serviciu de curatenie profesionala in spatiile comune; paza si securitate monitorizata 24 de ore din 24, prin camere de supraveghere montate in interior si exterior, cu portar permanent; serviciul de secretariat general la receptie, administrator angajat al cladirii.
- in aceeasi ordine de idei, nu poate exista o astfel de cladire intr-o zona care nu intruneste rigorile de afaceri, incluzind aici reteaua rutiera, calitatea cladirilor din imprejurimi, suprafata ocupata de parcuri si zone verzi, atmosfera zilnica. Adesea daca mediul inconjurator se degradeaza o cladire de birouri clasificata ca fiind de clasa A isi poate pierde rangul.

Clasa B

Cladirile care concureaza pentru o paleta larga de clienti care isi pot permite chirii de un nivel mediu, intra toate in aceasta categorie. Finisajele acestor cladiri sunt de buna calitate, utilitatile si dotarile cladirii se ridica la un bun nivel fara a fi cele de top in materie, motiv pentru care oferta acestor cladiri nu poate concura in pretul/chirie cu cladirile de birouri care se inscriu in clasa A.
Clasa C

Cladirile care intra in aceasta categorie se adreseaza acelor companii care pe de o parte nu isi pot permite un nivel mai ridicat al chiriei, dar nici nu au nevoie de mai mult decat de un spatiu functional pentru a-si desfasura activitatea. Fara a fi de proasta calitate, aceste cladiri sunt de regula amplasate in zone mai putin accesibile, au dotari functionale fara a se ridica la nivelul dotarilor din cladirile de birouri de clasa B si de regula chiriile in aceste spatii se situeaza sub nivelul chiriilor solicitate in zona.
__________________________________________________
Despre GRUP DE LUX
Cu o experienta de aproape 14 ani pe piata imobiliara clujeana, Grup de Lux este compania care si-a propus de la bun inceput sa impuna calitatea in serviciile pe care le ofera. Cu un numar de peste 10 angajati, Grup de Lux acopera toata paleta de servicii imobiliare de pe piata. Printre clientii companiei Grup de Lux se afla nume ca : Betfair, Bombardier, Yonder, Musat&Asociatii, Vitrina Advertising, Office Depot, BRD, KPMG, PCMG Northbridge, Impact Developer & Contractor, Neverfail sau Amway.

Pentru informatii sau detalii suplimentare:
Alina Berghian
Retail&office manager
alina.berghian@grupdelux.ro
M: 0731-066106

Articol scris de Lacrima Andreica - Manager de agentie, Grup de Lux

Postat în 14.01.2010 17:02:30. Vezi pagina lui Lacrima Andreica din Cluj

vizualizat de 2144 ori; citit de 942 ori; categoria: Articole parteneri